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TOP > 宅建みやざき塾 重要ポイント集

宅建みやざき塾 重要ポイント集

このページにある音声教材は、PC,スマホ等の性能、インターネット環境により快適にご利用いただけない場合がございます。あらかじめご了承ください。

はじめに ~みやざき塾からの御挨拶~

宅建業法を楽しく学びましょう♪

宅建試験 本気でやれば必ず合格できる!

宅建試験を受験される方へ

☆2015宅建業法 重要法改正 宅地建物取引士への名称変更したときの改正点

【重要ポイント!】 宅地建物取引士の業務処理の原則

宅地建物取引士は,宅地建物取引業の業務に従事するときは,宅地又は建物の取引の専門家として,『購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通』に資するよう,公正かつ確実にこの法律に定める事務を行うとともに,宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携『努め』なければなりません。

注意! 努力義務です。

【重要ポイント!】 信用失墜行為の禁止

宅地建物取引士は,宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはなりません。

⇒ 職務に必ずしも直接関係しない行為や私的な行為も含まれます。

【重要ポイント!】 知識及び能力の維持向上

宅地建物取引士は,宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上『努め』なければなりません。

注意! 努力義務です。

【重要ポイント!】 宅地建物取引業者の努力義務(従業者の教育)

宅建業者は,その従業者に対し,その業務を適正に実施させるため,必要な教育を行うよう『努め』なければなりません。

注意! 宅建業者の従業者に対する努力義務です。

【重要ポイント!】 宅建業者の免許・取引士の登録の欠格事由等の追加

・「暴力団員又は暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者
・「暴力団員等がその事業活動を支配する者」

宅建業法1 宅地建物取引業法

◎宅建業法の目的 = ①『購入者等の利益』の保護 + ②宅地建物の流通の円滑化

◎免許が必要となる「宅地建物取引業」⇒『宅地』『建物』+『取引』+『業』。

『宅地』=建物の敷地(将来建物を建てる予定の場合も含む)、用途地域内の土地(※現在、道路、公園などの場合を除く)

用途地域 内 用途地域 外
建物の敷地(現況,予定地) 宅地 宅地
建物の敷地 以外 宅地 × 宅地ではない

『建物』…マンションの一室、事務所なども含む。

売買 交換 貸借
自ら
媒介
代理

『取引』⇒自ら貸借(転貸借、サブリースも):『取引』ではない。

注意!(表にない)建築、建設、造成、管理等は、「取引」ではない。

☆『取引』ではない
⇒ 「宅地建物『取引』業」ではない
⇒ 宅建業法のルールが適用されない!  例 免許、重説、契約書

『業』=不特定多数を対象に、反復継続して行う
 Ex.知人  ○
 自社の従業員 ×

☆用語
 媒介=仲介、あっせん。紹介するだけ。
 代理=代理人が本人の代わりに取引を行い、本人が契約の当事者(売主、買主等)になる。

宅建業法2 信託会社や国、都道府県などの扱い

信託会社 国、都道府県など
宅建業法上の免許 不要 ※大臣へ届出 不要
免許以外の宅建業法のルール ○適用される ☓適用されない

宅建業法3 宅建業者が死亡したり、廃業する場合、すでに締結した契約はどう扱われるか?

宅建業者がそれまでに約束した取引を結了する(最後までやり遂げる)範囲内で、
宅建業者として扱われる。(ちゃんと最後までやらないと、宅建業法の罰則などあり!)

宅建業法4 事務所と案内所

◎宅建業法上の『事務所』とは?
 ア 本店(主たる事務所)
 イ 支店(従たる事務所。宅建業を営むものに限る)
 ウ 継続的業務が可能で、宅建業に関する契約を締結する権限を有する使用人を置く施設
  
注意! 本店は、本店自体で宅建業を営んでいなくても、支店で宅建業を営んでいれば、宅建業法上の「事務所」となります。

◎事務所・案内所に設置するもの
 事務所…標識、専任取引士(5分の1以上)、報酬額の掲示、従業者名簿、帳簿
 案内所(契約申込み:有)…標識、専任取引士(1人以上)
 案内所(契約申込み:無)…標識

~表をつくって、整理しよう♪~

事務所 案内所
※申込・契約あり
案内所
※申込・契約なし
標識
報酬額の掲示
従業者名簿
帳簿
専任取引士 5人に1人以上 1人以上

※専任の取引士が不足する場合、『2週間』以内に、補充する等の措置をとらなければならない。
 →違反すると、業務停止処分や罰金に!

○従業者名簿と帳簿
・『それぞれの事務所ごとに』設置しなければならない。
※「主たる事務所に一括して」…×

保存期間 閲覧義務
【Hint:見せてもいいのは?】
従業者名簿 10年 (最終記載から) ○あり
帳 簿  5年 (閉鎖したときから)
☆自ら売主,新築住宅⇒10年
☓なし

~覚え方♪~  『従=10 〔ジュウ〕』、『帳簿=ちょ~ご(5)』

○標識の注意点! 標識を掲示するのは誰か?
・分譲する宅地・建物が所在する『現地』 ⇒ 『売主の業者』
・分譲する宅地・建物の『案内所』    ⇒ 『案内所を出した業者』
※代理、媒介業者の標識には、売主の宅建業者に関する情報(商号)が記載される。

 

◎案内所の届出
 宅建業者は、『契約、申込みをする』案内所を設置する場合、
~覚え方!~ 『案』=10画!
 業務を開始する『10日前』までに、
 ① 免許権者 と ② 所在地を管轄する知事 に届け出なければならない。

※大臣免許のケースでは、案内所等の『所在地を管轄する知事』を経由して、大臣に届出をする。
注意!(免許の申請とは異なり、)『主たる事務所の…知事』を経由して、ではない!

宅建業法5 宅建業者の免許

○免許の申請  ※案内所…関係なし

知事免許 1つの都道府県だけに事務所がある 事務所の所在地の知事に申請
大臣免許 2つ以上の都道府県に事務所がある 大臣に申請
※主たる事務所の所在地の知事を経由

○免許の効力 ※個人の免許と法人(不動産会社)の免許は別々に必要。
 有効期間 5年   全国どこでも業務OK!
 
・免許の更新手続き
 免許の有効期間満了の日の『90日前』から『30日前』までの間に、更新の申請書を提出する。
 新たな免許の有効期間は、従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から5年間。

○免許換え ~『新たな免許の取得』と同じように考えよう!~
 有効期間  免許換えから5年
※大臣免許への免許換えのケースでは、『主たる事務所の所在地を管轄する知事』を経由して行う。

免許換えのパターン 免許換えの申請方法
A県知事免許 ⇒ 大臣免許 大臣に申請
主たる事務所の所在地を管轄する知事を経由
A県知事免許 ⇒ B県知事免許 B県知事に、直接申請
大臣免許 ⇒ A県知事免許 A県知事に、直接申請

宅建業法6 宅建業の免許を受けられない場合の代表例 (すでに免許を持っているときは、取り消される場合)

1『とっても悪いこと』シリーズ 3つ
 ・不正手段で免許取得
 ・業務停止処分に該当し、情状が特に重い
 ・業務停止処分に違反
 ⇒これらの理由により免許を取り消され、まだ5年経っていない。

2 法人が、1のとっても悪いことシリーズによって、『免許取消処分』を受けた場合の、
  聴聞の公示の日からさかのぼって60日以内に『役員』だった者
  ⇒免許取消しから、まだ5年経っていない。
  注意!『免許取消処分』だけのルールであって、
 「業務停止処分」のときには、免許OK!
 『役員』は対象となるが、『政令で定める使用人(支店長等)』は対象とならない。

3.a 『懲役刑・禁錮刑』  ⇒ 刑の執行をおえてから、まだ5年経っていない。
  b 次の理由で、『罰金刑』 ⇒ 罰金を納めてから、まだ5年経っていない。
    ・宅建業法違反
    ・背任罪・傷害罪、暴行罪、暴力団員など暴力シリーズ 
  ※ 注意点! 罰金刑 ⇒ どうして罰金刑になったか、チェックする。
  ※ 『過失』の扱い Ex.業務上過失致死傷等の罪
  懲役刑・禁錮刑 ⇒ 免許 ダメ!
  罰金刑   ⇒ 免許 OK!
  ※『拘留』の刑、『科料』の刑 ⇒ 免許 OK!
   (科料:司法のペナルティー)
  ○執行猶予がついた場合
    ⇒ 猶予『期間中』………免許 ×
    猶予期間『満了』……免許 ○※直ちにOK!

4.破産者  ⇒ 免許 ×
  復権   ⇒ 免許 ○ ※直ちにOK!

5.暴力団員 ⇒ 暴力団をやめてから、まだ5年経っていない。

6.免許を受けられないような者を、役員や政令で定める使用人にした法人は、免許を受けられない。

宅建業法7 変更の届出(宅建業者)

宅建業者に、次の変更があった場合、
宅建業者は、30日以内に、変更の届出をしなければならない。

商号・名称
事務所の名称、所在地  例 支店を新設
役員の『氏名』(個人経営の場合には個人経営者の氏名)、政令で定める使用人の『氏名』、の宅建取引士の『氏名』

注意! 『住所,本籍』⇒ 変更の届出 不要!

宅建業法8 宅建業をやめる場合の届出

届出事項 届出義務者 届出期間 免許の失効
死亡(個人) 相続人 知った日から30日以内 死亡のとき
合併消滅(法人) 消滅会社の代表役員 30日以内 消滅のとき
破産 破産管財人 30日以内 届出のとき
解散 清算人 30日以内 届出のとき
廃業 個人(個人業者)
役員(法人)
30日以内 届出のとき

※ちょっと注意!  ~『破産の届出』は、誰が届け出るか?~
  宅建業者 の破産 ⇒ 破産管財人 
  宅建取引士の破産 ⇒ 宅建取引士 本人

宅建業法9 宅建取引士になるまで

 宅建 合格!      取引士 登録          取引士証 交付
 1 合格者   ⇒ 2 宅建取引士 資格者   ⇒ 3 宅地建物取引士 
           ※試験に合格した都道府県
☆講習ででてくるのは?  大臣(登録実務講習)      知事(法定講習)

~チェックポイント!~
1:不正手段で受験すると、合格の取消しや「3年」以内の受験禁止になる。
2:登録するには、「2年」以上の実務経験が必要 → 『大臣』の登録実務講習の制度あり
3:取引士証の交付を受けるには、『知事』の法定講習の受講(申請前「6か月」以内)が必要
  ※例外(知事の法定講習不要):①宅建試験合格後「1年」以内、②登録の移転のケース

宅建業法10 宅建取引士の登録を受けられない場合 (すでに登録されているときは消除される場合)

ほとんど、宅建業者の免許の場合と同じです。免許のときと違うところをおさえましょう!

1´『とっても悪いこと』シリーズ (5つ)
 ・不正手段で登録              ・不正手段で取引士証の交付を受けた 
 ・事務禁止処分に該当し、情状が特に重い、  ・事務禁止処分に違反
 ・取引士資格者(取引士登録あり。取引士証なし。)が取引士の事務を行い、情状が特に重い 
 ⇒これらの理由により、登録を消除され、まだ5年経っていない。

2´ 1´のとっても悪いことシリーズに関して、『登録消除処分』の聴聞の公示を受け、取引士が、相当の理由なく登録消除の申請をした場合 ⇒ 登録消除から、まだ5年経っていない。

ポイント! 2´は、1´の応用です。実質1´の場合と同じことを理解しましょう!

3.事務禁止処分の期間中に、『取引士本人の申請』により、登録が消除された場合
 ⇒(もともとの)事務禁止処分の期間が満了するまで、再登録はできない。

4.未成年者の扱い

成年者と同一の行為能力を 宅建業者の 免許 宅建取引士の 登録
有する  未成年者
有しない 未成年者 ※法定代理人もチェック!

☆用語
成年者と同一の行為能力を有する未成年者 … 婚姻している未成年者、営業許可を受けた未成年者
成年者と同一の行為能力を有しない未成年者 … 普通の未成年者

宅建業法11 ◎変更の登録(宅建取引士)

次の変更があった場合、宅建取引士は、『遅滞なく』変更の登録を申請しなければならない。
氏名、住所、本籍、(生年月日、性別)
宅建業者で勤務している場合、宅建業者の商号、名称、免許証番号(Ex.免許換え)

変更の届出(宅建業者)と 変更の登録(宅建取引士)の比較

宅建業者 変更の届出 宅建取引士 変更の登録
30日以内 遅滞なく
・氏名…役員、政令使用人、専任取引士 ・氏名、住所、本籍
≪ 勤務先 宅建業者について ≫
・商号、名称 ・商号、名称
・事務所の名称、所在地 ・免許証番号(例:免許換え)

宅建業法12 登録の移転

・『勤務先の宅建業者の事務所』が、登録を受けている知事の都道府県の都道府県にある場合⇒『任意』でできる。
※注意! 義務ではない!
・事務禁止の期間中 ⇒ ×

★注意! 単なる住所の移転(引越し)では、登録の移転は、認められない!★

~東京都知事の取引士登録を受けているケースで、具体的に考えてみよう♪~
例1 住所 東京                例2 住所 東京→神奈川
  勤務地 東京→神奈川              勤務地 東京のまま

・登録の移転に伴い、取引士証の交付(引換交付)を受けた場合
⇒新しい取引士証の有効期間は、従前の取引士証の有効期間の『残りの期間』。

 注意! 新たに5年ではない!

宅建業法13 宅建取引士をやめる場合の届出

届出事項 届出義務者 届出期間
死亡 相続人 知った日から30日以内
後見開始 成年後見人 30日以内
保佐開始 保佐人 30日以内
破産、その他 宅建取引士本人 30日以内

宅建業法14 宅地建物取引士と宅地建物取引士証

○取引士証の更新
 取引士証の有効期間:5年
 更新の申請前『6ヶ月』以内の、『知事』の指定する講習を受ける必要がある。

○取引士証の書換え交付
『氏名・住所』の変更があった場合、宅建取引士は、変更の登録の申請をするとともに、取引士証の書換え交付の申請もしなければならない。
 『氏名・住所』の変更 ⇒ 『変更の登録』 + 宅建取引士証の『書換え交付』

○取引士証の提示
 提示を請求されたとき  (ペナルティーなし)
 重要事項を説明するとき ※この場合、請求がなくても、提示が必要! ※言い訳できない!

○取引士証の提出・返納 ※取引士証を交付した知事に提出・返納する

提出 事務禁止処分。(事務禁止処分期間の満了後、返還請求によって返還される)
返納 登録消除、取引士証失効。
亡失した取引士証を発見
※再発行した場合⇒なくして、発見した古い取引士証を返納。

○宅地建物取引士でなければできない3つの事務

重要事項(35条) 37条書面
説明
記名・押印

※専任の宅建取引士、である必要はない。 
※全国どこでもできる。

○成年者である専任の宅建取引士 【未成年者が、宅建業を経営している場合の特別ルール】
   宅建業者(個人経営)、宅建業者の役員(会社経営) + 宅建取引士
 ⇒ 『成年者である専任の宅建取引士』 とみなされる。 
  ※未成年者であっても、『成年者である専任の宅建取引士』1人分として扱ってもらえる。

宅建業法15 営業保証金

○供託の手続きの流れ
               (免許権者へ)
 ( 免許 → ) 供託 → 供託の『届出』 → 業務スタート
 ※この順番を守らないと、監督処分や罰則の対象となる。

      『必ず』      「任 意」            ~ GORO♪ ~
   免許   →  『催告』   →  「取消し」       ひっさん、にんいち
      『3カ月』     「1か月」             必 3  任 1

○事務所を新設した場合(支店を増やした場合) 
 主たる事務所のもよりの供託所に供託 → 供託の届出 → 新設した事務所で業務スタート

○供託物
・営業保証金は、本店(主たる事務所)のもよりの供託所に供託する。
・供託額は、本店1,000万、支店1ヵ所につき500万である。
 ※案内所は、供託不要。

・有価証券での供託                    ☆覚えるのは、地方債! 
                             『地』『9』『地』『9』!

国債 100%
地方債,(政府保証債) 90%
その他 80%

※株式 … ダメ!

○主たる事務所の移転により、もよりの供託所が変わった場合
 金銭『のみ』で、供託していた場合  ⇒ 保管替え ○
 有価証券を含む、供託をしていた場合 ⇒ 保管替え ×
 注意! 金銭 + 有価証券 ⇒ 「金銭の部分に限り、保管替え」 × 

○営業保証金の還付
 宅建業者と『取引』をして損をした者が、営業保証金から弁済を受けること。
⇒広告代金債権・内装工事代金債権・電気工事代金債権などは、
宅建業に関する取引によるものではないので、還付の対象とならない。

○還付によって、供託金が不足した場合
 還付がなされ(供託所から損をしたお客さんにお金が支払われ)、
 供託している営業保証金に不足が生じた場合、
 宅建業者は、
 免許権者から還付した旨の『通知』を受けた日から『2週間』以内に、
 不足額を供託しなければならない。
 そして、還付による不足額を供託した宅建業者は、
 『2週間』以内に、その旨を免許権者に届け出なければならない。

○営業保証金の取戻し
 
取戻し=宅建業者が、廃業や事務所の一部廃止などにより、営業保証金を供託しておく必要がなくなった場合に、供託していた営業保証金を返してもらうこと。
 
                                 ~ GORO♪ ~
 原則:取戻しの公告(『6ヵ月』以上の期間)が必要。         公告 6月 
    公告をしたときは、免許権者に届出をしなければならない。

 例外: 主たる事務所の移転、 保証協会に加入、10年経過
   (二重供託から取り戻す)(保証協会が保護)(損害賠償請求の権利が時効で消滅)

宅建業法16 保証協会・弁済業務保証金

・宅建業法上の保証協会 … 宅建業者のみ社員になることができる。加入は1つだけ。・保証協会の業務 … 苦情の解決,研修の実施,弁済業務など
・『保証協会』は、新たに社員が加入したり、社員がその地位を失ったときは、(直ちに)、
 免許権者に、『報告』をしなければならない。
※報告をするのは誰か?

☆宅建業者は、保証協会に加入すると、営業保証金を供託しなくても、宅建業の業務ができる。
★宅建業者と供託所の直接のやりとりははなくなる!  ∵ 宅建業者は保証協会の一員。

                 
         納 付                供 託
宅建業者      →       保証協会       →       供託所
       分担金(金銭のみ)        保証金(金銭or有価証券)
     ※加入しようとする日まで         ※『1週間』以内

負担金額の比較 主たる事務所(本店) その他の事務所(支店)
営業保証金の供託金額 1000万円 500万円
弁済業務保証金分担金の額 60万円 30万円

○還付の額 営業保証金のときと同額  例 本店   +  支店  ×3
                   1000万円 + 500万円×3 = 2500万円

○還付の対象    社員が『社員となる前に』取引した者の債権 … ○(対象となる)

○弁済業務保証金分担金の納付時期 
・保証協会に加入するとき       → 加入しようとする日まで (事前の納付)
・事務所の新設(支店を増やした)とき → 支店を新設してから、2週間
 注意! 事務所の新設 営業保証金と保証協会の場合の比較! ~

○弁済業務保証金の還付、還付充当金の納付など
 宅建業者と取引をして損をした者が、弁済業務保証金から還付を受けるためには、
『保証協会の認証』を受け、その後、『供託所に還付請求』しなければならない。
 還付がされた場合、その還付された分の補充をするために、次のような手続きがとられる。

~イメージで理解しよう♪~
        ③ 通知             ① 通知
宅建業者      ←       保証       ←       国土交通大臣  
(社員)      →       協会       →        供託所
        ④ 納付             ② 供託

☆重要ポイント!
 ③の(還付充当金を納付すべき)『通知』から『2週間』以内に、
 宅建業者は、保証協会に、還付充当金を納付しなければならない。
 この納付をしないと、社員(保証協会のメンバー)の地位を失う。

○社員の地位を失った場合
 宅建業者は,保証協会の社員たる地位を失ったときは,
 その地位を失った日から、『1週間』以内に営業保証金を供託しなければならない。

~ 『1週間』シリーズ! ~
社員たる地位を失った ⇒ 営業保証金の供託
(弁済業務保証金分担金を受け取った)保証協会が、供託所に弁済業務保証金を供託するとき

○弁済業務保証金の取戻し・分担金の返還 ⇒ 原則 公告必要(保証協会が公告する)。

営業保証金 弁済業務保証金
誰が公告をするか? 宅建業者 保証協会
事務所の一部廃止 公告 必要 公告 不要

                               ~ GORO♪ ~
○特別弁済業務保証金分担金  『特別』 ⇒ 『1か月!』   トクイチ! いっとく!

宅建業法17 媒介契約書面

 宅建業者は、宅地・建物の売買・交換の媒介契約をしたときは、媒介契約書面を作成し、記名・押印した上で、依頼者に交付しなければならない。
 注意! 『貸借』の媒介 ⇒ 交付不要!    
 ※取引士でなければできない事務は、ない。

○媒介契約書面に記載する事項 
・依頼者が契約に違反した場合の措置
 ※一般媒介(複数業者に依頼) ⇒ 明示型と非明示型
  専任媒介   ⇒ 依頼者が他の宅建業者の媒介により売買契約を締結したときの措置
  専属専任媒介 ⇒ 依頼者が自ら発見した相手方と売買契約を締結したときの措置
・標準媒介契約約款に基づくか否かの別
・指定流通機構への登録  ★注意! 一般媒介(登録義務なし)でも、記載必要!
・宅地建物の売買価額
※宅建業者が価額について意見を述べるときは、その『根拠』を明らかにしなければならない。
・その他:所在など特定に必要なこと、媒介の種類、有効期間、解除、報酬

○媒介契約の規制(売買・交換のみ。※貸借…規制なし!)
 ※これらの規制よりも、依頼者に不利となる特約は、無効となる。
【右に行くほど、厳しくなる →】

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
有効期間 規制なし 3ヵ月以内 ※ 3ヵ月以内 ※
報告義務(休み含める) 規制なし 2週間に、1回以上 1週間に、1回以上
登録期間(休み含まない) 規制なし 7日以内 5日以内

                      ※3ヵ月を超えると、3ヵ月に短縮される。
                更新するには依頼者の申し出が必要(自動更新⇒×)。

○指定流通機構(レインズ Real Estate Information Network System)への登録

 ~イメージで理解しよう♪~
   登録
流通機構  ⇒ 宅建業者 ⇒ 依頼者
 登録証の発行       引渡し  

・契約の成立 ⇒ ①登録番号、②取引価格、③契約成立年月日を通知

宅建業法18 重要事項の説明

 宅建業者は、買主、借主に対して、契約が成立するまでに、宅建取引士をして、
 重要事項を記載した書面を交付して、重要事項の説明をさせなければならない。
※交付する35条書面には、宅建取引士の記名・押印が必要
※説明する宅建取引士は、専任である必要はない。
※重要事項説明のときには、必ず宅建取引士証を提示しなければならない。※過料あり(~10万円)

宅建業法19 重要事項の説明が必要なこと

 ~攻略の鍵!~ 自分が買主、借主になったつもりで、考えながら学習を進めましょう!

◇売買・交換・貸借
 ☆登記された権利(ex.登記された抵当権)、登記名義人等の氏名

 ☆法令上の制限(都市計画法、建築基準法など) Ex.用途規制、建ぺい率、容積率など
  ※『建物』の『貸借』の場合 ⇒ 説明不要(のものが多い)。

 ☆私道の負担 ※負担がないとき ⇒ 「負担なし」と説明
  ※『建物』の『貸借』の場合 ⇒ 説明不要

 ・飲用水・電気・ガス・排水施設 
  ※整備されていないとき ⇒ 整備の見通し、特別の負担を説明
 
 ・未完成物件について、完成時の形状構造 ※図面を必要とするとき ⇒ 図面を交付して説明

 ・代金(交換差金)、借賃『以外』に授受される『金銭の額・目的』Ex.手付金、敷金、権利金など
 ・契約の解除
 ・損害賠償額の予定、違約金
 ・支払金、預り金を受領する場合、保全措置の有無・概要  

 ☆瑕疵担保責任の『履行』に関する措置の有無・概要     ex.保険、連帯保証、供託
  例 売主が損害賠償のお金を支払えないときに、誰かお金を払ってくれるのか? いくらか?
 
 【 災害シリーズ 】 ※ 防災・警戒区域内にある ⇒ その旨
 ・造成宅地防災区域
 ・土砂災害警戒区域

 ☆津波災害警戒区域
 

 
 ☆石綿使用の有無の調査  
  石綿の調査結果の記録 ある ⇒ 説明 必要
  石綿の調査結果の記録 ない ⇒ 説明 不要  ※調査する義務はない!

 
 ☆耐震診断の内容 ※耐震診断を受けているもの(耐震診断する義務はない!) 
 ※昭和56年5月31日以前に着手したもの 

◇売買・交換   ※『貸借』のときは、重要事項とはならない

 
☆住宅性能評価を受けた新築住宅(品確法) ※新築住宅のみ 

売買(交換) 貸借
新築 説明必要 不要
中古(既存) 不要 不要

 ・代金(交換差金)に関する、金銭貸借のあっせん
 ・割賦販売(ローン販売)の販売価格、支払い時期など
 ・手付金等の保全措置

◇貸借
 ・建物の設備…台所、浴室、便所の整備状況
 ・契約期間、契約更新   ※定めがない場合には、定めがないことの説明が必要

 ☆定期借地権、定期建物賃貸借、終身建物賃貸借
 ・宅地建物の利用の制限

 ☆敷金等の精算            例 滞納家賃との相殺、原状回復費用としての充当
 ・管理が委託されているとき、受託者の氏名・住所
 ・宅地の貸借について、契約終了時の建物取り壊しの定め

宅建業法20 区分所有建物(ex.マンション)の場合に追加される重要事項

 ~攻略の鍵!~
☆『貸借』のときに重要事項となるのかならないのか、しっかりと押さえよう!

◇売買・交換・『貸借』   ~覚え方♪~ 『借』⇒『か(管)』『せ(専)』
 
 ☆理が委託されているとき、受託者の氏名・住所
  (法人は、商号・名称、主たる事務所の所在地)
 ☆『有部分の利用の制限』に関する、規約(案)の定め
   例 ペット、楽器演奏

◇売買・交換   ※貸借のときは、重要事項とはならない【要注意!】

 ・敷地に関する権利の種類・内容
  例 所有権(面積)、借地権(面積、契約期間、賃料)

 ・共用部分に関する、規約(案)の定め
  例 持分(共用部分の権利はどのくらいの割合か)

 ・一棟の建物またはその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の、規約(案)の定め
  例 駐車場(使用する者、使用料)

 ・計画修繕積立金に関する旨の、規約(案)の定め、積立額
  ※滞納がある ⇒ 滞納額も説明

 ・負担すべき通常の管理費用
  ※滞納がある ⇒ 滞納額も説明

 ・計画修繕費・管理費を減免する旨の、規約(案)の定め
  例 分譲マンションの売れ残り

 ・維持修繕の実施状況  ※記録ある ⇒ 説明 必要!
             ※記録ない ⇒ 説明 不要!

宅建業法21 信託の受益権 【売主:宅建業者のとき】

原則:重要事項説明 必要 
例外:①特定投資家 ex.日本銀行、大手銀行など
   ②1年以内に、同一内容について、書面を交付して、説明している
   ③目論見書…重要な事項がすべて記載されているもの

宅建業法22 37条書面(契約書)

○宅建業者は、契約をしたとき、遅滞なく、取引の当事者(売主・買主、貸主・借主など)に対して、契約書を交付しなければならない。※宅建取引士が、記名・押印 (宅建取引士の説明は、不要)

○契約書(37条書面)の記載事項             
【必要的記載事項=売買、賃貸借の契約に必要不可欠】
当事者の氏名・住所
宅地、建物を特定する表示(所在地など)
代金(交換差金)・借賃の額、支払時期、方法
宅地建物の引渡時期
移転登記の申請時期 ※貸借は不要
 ※(①②)③④⑤⇒35条では不要、37条では必要。 
 ~GORO♪~ ③代 ④引きの ⑤登記

【任意的記載事項(≒してもしなくてもよい任意の特約を設定した場合に、記載しておく事項)】
考え方:任意的記載事項とは、契約の際に『特約を定めた』(ex.契約の解除、天災その他不可抗力による損害の負担などについて、民法と異なる特別ルールを取り決めた)場合、その特約の定めを必ず記載しなければならない事項です(特約の定めがなければ民法のルール通りなので記載は不要)。

 ~37条のらくらく攻略ポイント!~ 

1.どんな場合でも37条書面に記載する『必要的記載事項』をイメージで覚える。
  ※必要的記載事項③④⑤が、35条の重要事項とならないこともゴロで押さえる。

2.任意的記載事項は、『~の定め』があるなど、特約があることがわかれば記載する、と考える。
  ※売買の問題は、コレだけで解ける!
 
 ★ ただし、『貸借』については、『~の定め』とあっても記載しない例外が3つある。
  ・租税公課の負担の定め           ~ Goro♪ ~
  ・瑕疵担保責任・履行措置についての定め  『高価なお菓子とローンはいらない!』
  ・ローンのあっせんの定めと不成立時の措置    (公課)(瑕疵)(ローン)

宅建業法23 自ら売主・8種制限

○8種制限の適用
 8種制限のルールは、売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合に限り、適用される。
 ※宅建業者間の取引(売主:宅建業者-買主:宅建業者) ⇒ 適用されない。

1 自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限(他人物売買・未完成物件)
2 クーリング・オフ
3 損害賠償額の予定などの制限
4 手付の額の制限
5 手付金等の保全措置
6 瑕疵担保責任の特約制限
7 割賦販売契約の解除などの制限  ※『30日以上』、『書面』⇒解除など
8 所有権留保などの禁止      ※『10分の3』までは留保OK!

 ~ GORO♪ ~
カップ(割賦) さん(30日、10分の3)

宅建業法24

○他人物売買
・民法上、他人の物の売買は、有効とされる。
・宅建業法上、宅建業者が売主となり、宅建業者でない者が買主となる場合、
 他人物売買は、原則として、禁止される。
 例外 他人物売買が認められる例外 = 宅建業者が確実に取得できる場合

A(所有者)   …    売主B(宅建業者)   ⇒    買主C(宅建業者でない者)
      1 売買(予約)      【Aの土地をBがCに売却】
     ※停止条件は不可          2 他人物売買 
   ※1の売買(予約)がある  ⇒  2の他人物売買が、認められる。
 
   ※1の停止条件付きがある  ⇒  2の他人物売買は、認められない。

≪発展:要注意!≫
   ※1の売買(予約)がある  ⇒  2の他人物売買(停止条件付き)が、認められる。
 (宅建業者Bが確実に取得できる)

○未完成物件
 保全措置を講ずれば、OK!

宅建業法25 クーリング・オフ(宅建業法37条の2 契約の解除、申込の撤回)

・宅建業者が売主となり、宅建業者でない者が買主となる場合、
 『事務所等』の場所で、買受けの申込み または 売買契約を締結した者は、
 申込みの撤回 または 契約の解除(クーリング・オフ)を行うことができる。
※『事務所等』は、クーリング・オフできない。 (∵冷静にじっくりと検討できた。自己責任。)

・クーリング・オフができない『事務所等』

1 売主の事務所                  

2 売主の『土地に定着』した案内所・モデルルームなど    
  ※専任取引士の『設置義務』ある場所(申込み・契約をする場所)に限る 
  (注意:その場に宅建取引士がいたかどうかは、関係ない!)     
  注意! テント張りの案内所 → クーリングオフできる(∵土地に定着していない)

3 媒介・代理業者の1,2の場所   
 注意!売主・媒介・代理業者以外の宅建業者の1・2の場所については、クーリングオフできる。     

4 『買主から』申し出た場合の、買主の『自宅・勤務先』  
  注意! 売主からの申し出    → クーリングオフできる
      喫茶店、ホテルのロビー → クーリングオフできる
買受け申込み と 契約締結 の場所が異なる場合 ⇒ 『申込み』の場所を基準に判断。

・次の場合は、クーリング・オフができなくなる。

1 クーリング・オフについて『書面で』告げられ、『8日間』が経過したとき ※初日算入。

2 宅地建物の『引渡し』+『代金』の支払い  ※登記は関係ない

・クーリングオフの効力は、書面を発した時に生じる。
・クーリング・オフがなされた場合、宅建業者は、
 1 受領した手付金その他の金銭を、すみやかに返還しなければならない。
 2 損害賠償・違約金の支払いを、請求できない。
・クーリング・オフの規定よりも、買主に不利な特約は、無効である。

宅建業法26 損害賠償額の予定

 宅建業者が売主となり、宅建業者でない者が買主となる場合、
 債務不履行による解除に伴う「損害賠償額の予定」・「違約金」を定めるときは、
 「合算して」代金の10分の2(20%)を超えてはならない。
 違反する特約 ⇒ 10分の2(20%)を超える部分についてのみ、無効
 注意! 損害賠償額の予定を定めなかった場合 ⇒ 証明した実損額を請求することができる。

宅建業法27 手付の額の制限

 宅建業者が売主となり、宅建業者でない者が買主となる場合、
 売買代金額の2割(20%)を超える額の手付を受領することはできない。
 2割(20%)を超えて手付を受領した場合 ⇒ 超える分についてのみ、無効

・宅建業者が売主となり、宅建業者でない者が買主となる場合、すべて解約手付となる。
「相手方が』履行に着手するまで、
買主は手付を「放棄」して、売主は手付の「倍額を返して」、契約を解除できる。
※自分が履行に着手しても、相手方が履行に着手していなければ、手付解除ができる。
※解約手付の性質に反する特約で、買主に不利なものは、無効となる。

宅建業法28 瑕疵担保責任の特約の制限

・民法上の担保責任のルール
 目的物に隠れた瑕疵(欠陥)があった場合,善意(無過失)の買主は、売主に対して、
 瑕疵を『知ってから1年間』、損害賠償請求や解除をすることができる。
 ※売主の責任は、無過失責任(売主に落ち度がなくても、売主は責任を負う)
 ※解除 ⇒ 契約目的を達成できないときだけ

損害賠償請求 解除
契約目的を達成できる
契約目的を達成できない

・宅建業法上の特別ルール
 宅建業者が売主となり、宅建業者でない者が買主となる場合、
 担保責任の権利行使期間を、物件を『引渡し』てから『2年』とする特約は、有効である。

 ※ 引渡しから2年を超える期間を定めた場合 ⇒ 買主に有利なので、有効となる。

 
 ※ 引渡しから2年未満の期間を定めた場合
 Ex.「引渡しから1年」「契約から2年」
 ⇒買主に不利なので『無効』となり、民法の規定どおり『知ったときから1年間』となる。

宅建業法29 手付金等の保全措置

 宅建業者が売主となり、宅建業者でない者が買主となる場合,
 一定額を超える手付金等を受領しようとするときは,事前に保全措置を講じなければならない。

・宅建業者が義務に反して保全措置を講じない場合,買主は手付金等を支払わなくてもよい。

・保全措置が必要な『手付金等』    
 『手付金等』=契約締結日以後、引渡し前までに授受される金銭で、代金に充当されるもの。
        Ex.手付金、内金、中間金など
※「手付金」と「手付金」とは区別される点に注意。

・保全措置の要否
 1 買主が『登記』した場合は、保全措置を講じる必要がない。
 2 受領する手付金等の額が次の金額以下の場合、保全措置を講じる必要がない。

完成物件 代金の10%以下、かつ1,000万円以下
未完成物件 代金の 5%以下、かつ1,000万円以下

※どちらか一方を超えると、保全措置が必要!
GORO♪  寒(完)天(10%)の、ゴ(5%)ミ(未)!

・保全措置の方法

完成物件 未完成物件
銀行の保証
保険事業者の保険
指定保管機関の保管

宅建業法30 報酬 売買、交換

アドバイス:まず消費税抜きの額で計算し、最後に消費税をのっけると、計算しやすい!

○売買、交換
基本計算式   

0~200万円 5%
200万円~400万円 4%+2万
400万円~ 3%+6万

売買の媒介  → 基本計算どおり  

売買の『代理』→ 基本計算の『2倍』

一取引の『合計』限度額 → 基本計算の『2倍』

『交換』→『高い方』の額を基準に考える。

※報酬を受け取る業者が課税業者⇒報酬の額に消費税8%を加算した額が、報酬の限度額
注意! 消費税の扱い ⇒ 建物の売買代金は、課税される。  ※建物は、消費される。
             土地の売買代金は、課税されない ※土地は、消費されない。

宅建業法31 報酬 貸借

貸借の媒介・代理   → 原則、1か月分の賃料
一取引の合計限度額  → 1か月分の賃料

居住用建物 居住用建物『以外』
Ex.土地、店舗、事務所など
媒介 依頼者の事前の承諾がない限り、
借賃の2分の1カ月分
借賃の1カ月分
代理 借賃の1カ月分 借賃の1カ月分

 ◇特別な場合◇ 重要!
・ 『居住用』建物の貸借の『媒介』 (依頼者の一方からもらえる上限額)
 → 賃貸借契約をする前に、依頼者の承諾がない限り、賃料の2分の1か月分まで  

居住用建物『以外』の貸借(Ex.土地、店舗、事務所など)の媒介・代理
  権利金等がある場合
 → 1 1か月分の賃料 
   2 権利金 を売買代金と同じように扱って、基本計算をする。
   1と2を比べて、『高い方』の額が、報酬の上限額となる。

宅建業法32 宅建業法上の諸規制

○誇大広告などの禁止
 宅建業者は、次のような表示を用いた広告をしてはならない。

①著しく事実に相違する表示(Ex.販売する意思のない物件を売却物件として広告する)

②実際のものよりも著しく優良又は有利であると誤認させるような表示
注意! 実際の被害が生じなくても、表示しただけで違反行為 ⇒ 監督、罰則(懲役、罰金)

○広告の開始時期、及び契約締結時期の制限(未完成物件の規制)
 未完成物件の広告,契約については、原則として、開発許可、建築確認などを得なければできない。
 例外:貸借の契約については、許可・確認前であっても、できる。
 注意! 許認可の『申請中』 ⇒ 禁止される。

○取引態様の明示
 宅建業者は、広告をするとき、及び注文を受けたときは、
 『取引』態様の別( 自ら、売買・交換、 媒介・代理で、売買・交換・貸借、のどれか)
 を明示しなければならない。
 注意! 広告時と注文時の双方に明示義務あり。

○守秘義務
 宅建業者やその従業者は、業務上知りえた秘密を漏らしてはならない。
 例外=『正当な理由』があるとき 例:本人の許諾、裁判の証人など
 ※退職するなど、業務に就かなくなった後も、秘密を漏らしてはならない。

○事実不告知等の禁止
 宅建業者は、その業務に関する重要な事項について、
 『故意に』事実を告げず、または不実のことを告げてはならない。

○手付貸与の禁止 ※このルールは、8種制限ではなく、宅建業者間の取引でも適用される。
 宅建業者は、手付けについて、
 貸し付けその他信用の供与をすることにより、契約の締結を誘引してはならない。
 禁止される「信用の供与」の具体例 : 手付の分割払い
※手付金額の減額、手付に関する金銭貸借のあっせん ⇒ 禁止されない。

宅建業法33 監督

 ・監督処分
  宅建業者に対する監督処分  … 指示処分、業務停止処分(~1年)、免許取消処分
  宅建取引士に対する監督処分 … 指示処分、事務禁止処分(~1年)、登録消除処分

監督処分をすることができる者

免許権者 業務地管轄の知事
指示
業務停止
免許取消

※宅建取引士の場合も、ほぼ同様です。

・監督処分に公告は必要か?

宅建業者 宅建取引士
指示 不要 不要
業務停止、事務禁止 必要 不要
免許取消、登録消除 必要 不要

 ・聴聞 ※公開で行われる
     ※(行政手続法の)単なる「弁明の付与」とは異なる。
  監督処分のすべて ⇒ 原則、聴聞が必要。
  例外:①宅建業者の事務所の所在地を確知できないとき
     ②宅建業者の所在を確知できないとき

 ・指導・助言・勧告
  国土交通大臣は、すべての宅建業者に対して、指導・助言・勧告をすることができる。
  知事は、管轄区域内で宅建業を営む宅建業者に対して、指導・助言・勧告をすることができる。

 ・大臣免許業者に対する監督処分(内閣総理大臣と協議する必要がある場合)
  国土交通大臣が、国土交通大臣免許の業者に対して、次の理由により、監督処分をする場合、
  あらかじめ、内閣総理大臣と協議しなければならない。
  消費者の保護のルールに関する違反 例 重要事項の説明義務、37条書面の交付義務、など

宅建業法34 罰則についてのアドバイス

 問題を解くときには、懲役、罰金の数字は正しいのではないか、と推定して解くとよい。
 ただし、罰則があるのか、ないのか? 罰金(司法罰)なのか、過料(行政罰)なのか?
 というひっかけ問題には注意しましょう!

☆正確に覚えておきたいもの
 重要事項を説明するときに、取引士証を提示しなかった。※請求がなくても、提示が必要!
→ 『~10万円』の『過料』あり。(過料:行政のペナルティー)

宅建業法35 住宅瑕疵担保履行法

 『新築住宅』を引渡した売主は、(品質確保法により、)『構造耐力上の主要な部分』または『雨水の浸入を防止する部分』について、買主に引き渡した時から10年間、瑕疵担保責任を負います。
 しかし、売主にお金がなければ、欠陥のある新築住宅を購入した買主は助けてもらえません。
 そこで、イザというときに瑕疵担保責任の履行を確保するため、『新築住宅』の『売主の宅建業者』は、「供託」か「(供託の代わりの)保険」いずれかの「資力確保の措置」を行わなければなりません。
  ※『新築』= ①完成後、1年以内 + ②まだ人の居住の用に供したことがない

売主の宅建業者に、資力確保の措置(供託、保険)が必要となる場合
 ⇒『売主が宅建業者』-『買主が宅建業者でない』 例:買主が宅建業者(業者間取引)→ 不要 

(1) 保証金の供託
 宅建業者は、各基準日(毎年3月31日と9月30日)において、自ら『売主』となる売買契約に基づいて買主に引き渡した『新築住宅』について、保証金の供託をしていなければなりません。
 注意!供託金額は、販売戸数によって段階的に決まります。例 1戸=2000万円、100戸=1億円

(2) 届出
 宅建業者は、基準日から3週間以内に、供託や保険について、免許権者に届け出ることが必要です。
 供託・届出をしなければ、基準日の翌日から起算して50日を経過後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができません。
~ GORO♪ ~ 
基準日は、3文字だ よ、GO!

(3) 供託所の所在地等、住宅販売瑕疵担保保証金の供託に関する説明 
 売主の宅建業者は、新築住宅の買主に対し、『売買契約の締結まで』に、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地等を記載した『書面を交付して』説明しなければなりません。

 
※その他、主たる事務所のもよりの供託所に供託するなど、供託に関するルールは、
営業保証金の場合とほとんど同じです。