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宅建過去問

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宅建みやざき塾 宮嵜 晋矢

宅建みやざき塾 重要過去問題セレクション 権利関係

宅建本試験問題 平成20年 問1

行為能力に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  • 【1】成年被後見人が行った法律行為は、事理を弁識する能力がある状態で行われたものであっても、取り消すことができる。ただし、日用品の購入その他日常生活に関する行為については、この限りではない。
  • 【2】未成年者は、婚姻をしているときであっても、その法定代理人の同意を得ずに行った法律行為は、取り消すことができる。ただし、単に権利を得、 又は義務を免れる法律行為については、この限りではない。
  • 【3】精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分である者につき、4親等内の親族から補助開始の審判の請求があった場合、家庭裁判所はその事実が認められるときは、本人の同意がないときであっても同審判をすることができる。
  • 【4】被保佐人が、保佐人の同意又はこれに代わる家庭裁判所の許可を得ないでした土地の売却は、被保佐人が行為能力者であることを相手方に信じさせるため詐術を用いたときであっても、取り消すことができる。

H20-1 制限行為能力 宅建みやざき塾 重要過去問題 権利関係

正解 1

  • 【1】○
  • 【2】× 未成年者 ⇒ 婚姻をした後の契約は、取り消すことができない。
  • 【3】× 補助開始の審判 ⇒ 本人の同意が必要。
  • 【4】× 詐術 ⇒ 取消しできない。

宅建本試験問題 平成17年 問3

買主Aが、Bの代理人Cとの間でB所有の甲地の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

  • 【ア】CがBの代理人であることをAに告げていなくても、Aがその旨を知っていれば、当該売買契約によりAは甲地を取得することができる。
  • 【イ】Bが従前Cに与えていた代理権が消滅した後であっても、Aが代理権の消滅について善意無過失であれば、当該売買契約によりAは甲地を取得することができる。
  • 【ウ】CがBから何らの代理権を与えられていない場合であっても、当該売買契約の締結後に、Bが当該売買契約をAに対して追認すれば、Aは甲地を取得することができる。
  • 【1】一つ
  • 【2】二つ
  • 【3】三つ
  • 【4】なし

H17-3 代理 個数問題はチャンス! 宅建みやざき塾 重要過去問題解説

正解 3

  • 【ア】○
    代理人が本人のためにすることを示さないでした意思表示
    ⇒代理人と相手方との契約になる。
    ただし、相手方が、
    代理人が本人のためにすることを知り (悪意)、
    又は、知ることができたとき (善意有過失)
    ⇒ 本人と相手方との契約になる。
  • 【イ】○
    代理権の消滅+善意無過失(相手方)
    ⇒ 表見代理成立(契約は有効)。
  • 【ウ】○
    代理権を有しない者が、他人の代理人として締結した契約
    ⇒本人が追認をすれば、本人と相手方との契約は、有効になる。

以上より、正しいものは三つであり、3が正解となる。

宅建本試験問題 平成20年 問3

AがBの代理人としてB所有の甲土地について売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、 民法の規定及び判例によれば、 正しいものはどれか。

  • 【1】Aが甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、 A自らが買主となって売買契約を締結したときは、 Aは甲土地の所有権を当然に取得する。
  • 【2】Aが甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、 AがCの代理人となってBC間の売買契約を締結したときは、 Cは甲土地の所有権を当然に取得する。
  • 【3】Aが無権代理人であってDとの間で売買契約を締結した後に、 Bの死亡によりAが単独でBを相続した場合、 Dは甲土地の所有権を当然に取得する。
  • 【4】Aが無権代理人であってEとの間で売買契約を締結した後に、 Aの死亡によりBが単独でAを相続した場合、 Eは甲土地の所有権を当然に取得する。

H20-3 代理 宅建みやざき塾 重要過去問題 権利関係

正解 3

  • 【1】× 誤り。
    自己契約は、無権代理となる(本人Bが追認しなければ、Aは、所有権を取得できない)。
  • 【2】× 誤り。
    双方代理は、無権代理となる
    (BとCの両方が追認しなければ、Cは、所有権を取得できない)。
  • 【3】○ 正しい。
    本人が死亡(無権代理人が本人を単独相続)した場合
    ⇒無権代理行為は当然に有効となる(相手方は、甲土地の所有権を当然に取得する)。
  • 【4】× 誤り。
    無権代理人が死亡(本人が無権代理人を相続)した場合
    ⇒無権代理行為は当然に有効とはならない(相手方は、所有権を当然には取得しない)。

宅建本試験問題 平成16年 問7

次の記述のうち、 民法の規定によれば、 誤っているものはどれか。

  • 【1】土地の所有者は、 隣地から雨水が自然に流れてくることを阻止するような工作物を設置することはできない。
  • 【2】土地の所有者は、 隣地の所有者と共同の費用をもって、 境界を表示する物を設置することができる。
  • 【3】土地の所有者は、 隣地から木の枝が境界線を越えて伸びてきたときは、 自らこれを切断できる。
  • 【4】土地の所有者は、 隣地から木の根が境界線を越えて伸びてきたときは、 自らこれを切断できる。

H16-7 相隣関係 イメージで理解しよう♪ 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

正解 3

  • 【1】○
    土地の所有者は、隣地から水が自然に流れて来るのを妨げてはならない 。
  • 【2】○
    境界標の設置及び保存の費用 ⇒ 相隣者が等しい割合で負担する。
    測量の費用 ⇒ 土地の広狭に応じて分担する。
  • 【3】× 枝
    ⇒ 自ら切り取ることはできない。
    (竹木の所有者に枝を切除させることができる)
  • 【4】○ 根
    ⇒ 自ら切り取ることができる。

宅建本試験問題 平成19年 問6

不動産の物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  • 【1】不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものとして適法に取り消した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該取消後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
  • 【2】不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約を適法に解除した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該契約の解除後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
  • 【3】甲不動産につき兄と弟が各自2分の1の共有持分で共同相続した後に、兄が弟に断ることなく単独で所有権を相続取得した旨の登記をした場合、弟は、その共同相続の登記をしなければ、共同相続後に甲不動産を兄から取得して所有権移転登記を経た第三者に自己の持分権を対抗できない。
  • 【4】取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、その旨を登記しなければ、時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

H19-6 物権変動 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

正解 3

  • 【1】○
    取消しをした者 vs 取消し後の第三者
    ⇒ 登記を先に備えたほうの勝ち!
  • 【2】○
    解除をした者 vs 解除後の第三者
    ⇒ 登記を先に備えたほうの勝ち!
  • 【3】×
    相続人の1人が、単独で相続した登記をして、
    不動産を第三者に譲渡した
    ⇒他の共同相続人は、自己の相続持分について、第三者に対抗できます。
    ※ 弟の相続持分については、
    兄は無権利者なので、第三者も無権利となる。
  • 【4】○
    時効取得した者 vs 時効取得後の第三者
    ⇒ 登記を先に備えたほうの勝ち!

※覚えるときのPOINT!○○後の第三者 ⇒ 登記を先に備えたほうの勝ち!

宅建本試験問題 平成20年 問4

Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

  • 【1】AがBに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することも、AC間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
  • 【2】抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
  • 【3】AがEからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
  • 【4】Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者となった場合であっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を承継したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。

H20-4 なんちゃって抵当権!? 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

解説

  • 【1】×
    抵当権者が、抵当不動産の賃料債権に物上代位することはできる。しかし、抵当不動産の使用収益権を有するのは抵当権設定者なので、抵当権者は、抵当不動産の賃貸借契約を解除することはできない。
  • 【2】×
    建物の賃借権を抵当権者(新たな所有者)に対抗できない場合、建物の賃借人は、抵当権実行後、明渡しを『6か月』だけ猶予してもらえる。短期賃貸借(建物は3年以下)の期間の限度ではない。
  • 【3】×
    例えば、抵当権の順位の譲渡により、Eが一番抵当権者、Bが二番抵当権者となれば、Eは、Bに優先して債権全額の回収を図ることができる。
  • 【4】○ 正しい。
    建物賃借権は、建物の引渡し(鍵をもらって、実際に住むこと)があれば、対抗できる。

宅建本試験問題 平成14年 問6

Aは、Bに対する貸付金債権の担保のために、当該貸付金債権額にほぼ見合う評価額を有するB所有の更地である甲土地に抵当権を設定し、その旨の登記をした。その後、Bはこの土地上に乙建物を築造し、自己所有とした。この場合、民法の規定及び判例によれば、 次の記述のうち正しいものはどれか。

  • 【1】Aは、Bに対し、乙建物の築造行為は、甲土地に対するAの抵当権を侵害する行為であるとして、乙建物の収去を求めることができる。
  • 【2】Bが、甲土地及び乙建物の双方につき、Cのために抵当権を設定して、その旨の登記をした後 (甲土地についてはAの後順位)、Aの抵当権が実行されるとき、乙建物のために法定地上権が成立する。
  • 【3】Bが、乙建物築造後、甲土地についてのみ、Dのために抵当権を設定して、その旨の登記をした場合(甲土地についてはAの後順位)、Aの抵当権及び被担保債権が存続している状態で、Dの抵当権が実行されるとき、乙建物のために法定地上権が成立する。
  • 【4】Aは、乙建物に抵当権を設定していなくても、甲土地とともに乙建物を競売することができるが、優先弁済権は甲土地の代金についてのみ行使できる。

H14-6 法定地上権・一括競売(考え方もバッチリバージョン) 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

H14-6 法定地上権・一括競売(コンパクトバージョン) 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

正解 4

  • 【1】× 土地に抵当権を設定
    ⇒抵当権設定者(所有者)は、建物を建てたり、土地を自由に使える。
    抵当権を侵害する行為=壊すなど、経済的価値を低下させる行為。
  • 【2】×
    先順位のAの抵当権を設定したときには、法定地上権の要件をみたしていない。
    ※ちょっと難しいけど、次の考え方も身につけておきましょう!
    土地に対して先順位抵当権(Aの抵当権)が設定された後、後順位抵当権(Cの抵当権)の設定前に、その土地に建物が建築された場合、たとえ後順位抵当権(Cの抵当権)設定時に法定地上権の成立要件を満たしていたとしても、 先順位抵当権(Aの抵当権)の実行がなされた場合には、建物のために法定地上権は成立しません(判例)。ぜかというと、更地(家が建っている建付け地よりも価値がはるかに高い!)に抵当権を設定した先順位抵当権者Aの利益を保護する必要があるからです。
  • 【3】×
    後順位抵当権者Dの申立により、Dの抵当権が実行されたとしても、建物のために法定地上権は成立しません(判例)。更地として担保価値を評価して抵当権を設定した先順位抵当権者Aの利益を保護する必要があるからですね。
  • 【4】○
    更地に抵当権を設定した後、 抵当地上に建物が築造された場合
    ⇒建物を壊さなくてもいいように、土地の抵当権者は、抵当権のある土地と抵当権のない建物を一括して競売することができます。しかし、 優先弁済権は、抵当権のある土地の代価についてのみに限られます。

宅建本試験問題 平成21年 問7

法定地上権に関する次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び判決文によれば、誤っているものはどれか。

(判決文)
土地について1番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なり、法定地上権成立の要件が充足されていなかった場合には、土地と地上建物を同一人が所有するに至った後に後順位抵当権が設定されたとしても、その後に抵当権が実行され、土地が競落されたことにより1番抵当権が消滅するときには、地上建物のための法定地上権は成立しないものと解するのが相当である。

  • 【1】土地及びその地上建物の所有者が同一である状態で、土地に1番抵当権が設定され、その実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
  • 【2】更地である土地の抵当権者が抵当権設定後に地上建物が建築されることを承認した場合であっても、土地の抵当権設定時に土地と所有者を同じくする地上建物が存在していない以上、地上建物について法定地上権は成立しない。
  • 【3】土地に1番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なっていたとしても、2番抵当権設定時に土地と地上建物の所有者が同一人となれば、土地の抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
  • 【4】土地の所有者が、当該土地の借地人から抵当権が設定されていない地上建物を購入した後、建物の所有権移転登記をする前に土地に抵当権を設定した場合、当該抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。

H21-7 法定地上権・判決文 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

正解 3

  • 【1】正しい。
  • 【2】正しい。
  • 【3】誤り。
    土地に1番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なる場合、土地と地上建物を同一人が所有するに至った後に後順位抵当権が設定され、土地の抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったとしても、地上建物について法定地上権は成立しない(判例)。
  • 【4】正しい。

宅建本試験問題 平成19年 問10

ある年の9月1日にA所有の甲建物につきAB間で売買契約が成立し、当該売買契約において同年9月30日をもってBの代金支払と引換えにAは甲建物をBに引き渡す旨合意されていた。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  • 【1】甲建物が同年8月31日時点でAB両者の責に帰すことができない火災により滅失していた場合、甲建物の売買契約は有効に成立するが、Aの甲建物引渡し債務も、Bの代金支払債務も共に消滅する。
  • 【2】甲建物が同年9月15日時点でAの責に帰すべき火災により滅失した場合、有効に成立していた売買契約は、Aの債務不履行によって無効となる。
  • 【3】甲建物が同年9月15日時点でBの責に帰すべき火災により滅失した場合、Aの甲建物引渡し債務も、Bの代金支払債務も共に消滅する。
  • 【4】甲建物が同年9月15日時点で自然災害により滅失しても、AB間に「自然災害による建物滅失の危険は、建物引渡しまでは売主が負担する」との特約がある場合、Aの甲建物引渡し債務も、Bの代金支払債務も共に消滅する。

H19-10 建物の滅失(危険負担、債務不履行) 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

正解 4

  • 【1】× 誤り。
    売買契約の締結前に目的物が滅失 ⇒ 売買契約は成立しない(無効)。
  • 【2】× 誤り。
    売買契約の締結後に、目的物が滅失
    ⇒債務者の責めに帰すべき事由がある場合:債務不履行(履行不能)の問題。(売買契約は有効である。)
  • 【3】× 誤り。
    売買契約の締結後に、目的物が滅失
    ⇒債務者の責めに帰することができない場合:危険負担の債権者主義の問題。この場合、買主(債権者)Bが危険を負担するので、Aの引渡し債務が消滅するにもかかわらず、Bの代金支払債務は消滅しない。
  • 【4】正しい。
    3と同じく危険負担の問題。当事者間で危険負担に関する特約をしたときは、その特約が民法に優先する。

宅建本試験問題 平成16年 問9

AはBに甲建物を売却し、AからBに対する所有権移転登記がなされた。 AB間の売買契約の解除と第三者との関係に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  • 【1】BがBの債権者Cとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結し、その設定登記をした後、AがAB間の売買契約を適法に解除した場合、Aはその抵当権の消滅をCに主張できない。
  • 【2】Bが甲建物をDに賃貸し引渡しも終えた後、AがAB間の売買契約を適法に解除した場合、Aはこの賃借権の消滅をDに主張できる。
  • 【3】BがBの債権者Eとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが、その設定登記をする前に、AがAB間の売買契約を適法に解除し、その旨をEに通知した場合、BE間の抵当権設定契約は無効となり、Eの抵当権は消滅する。
  • 【4】AがAB間の売買契約を適法に解除したが、AからBに対する甲建物の所有権移転登記を抹消する前に、Bが甲建物をFに賃貸し引渡しも終えた場合、Aは、適法な解除後に設定されたこの賃借権の消滅をFに主張できる。

H16-9 解除と第三者 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

正解 1

  • 【1】○ 解除をした者 vs 解除前の第三者
    第三者に登記あり ⇒ 第三者の勝ち!
  • 【2】× 解除をした者 vs 解除前の第三者
    第三者に借地借家の対抗要件(建物の引渡し)あり ⇒ 第三者の勝ち!
  • 【3】× BE間の抵当権設定契約は、有効である。
    その上で、AとEの争いとなる(先に登記を備えたほうの勝ち)。
  • 【4】× 解除をした者 vs 解除後の第三者
    先に、登記や借地借家の対抗要件(建物の引渡し)を備えたほうの勝ち!

宅建本試験問題 平成20年 問6

AからBとCとが負担部分2分の1として連帯して 1,000万円を借り入れる場合と、 DからEが 1,000万円を借り入れ、Fがその借入金返済債務についてEと連帯して保証する場合とに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  • 【1】Aが、Bに対して債務を免除した場合にはCが、Cに対して債務を免除した場合にはBが、それぞれ 500万円分の債務を免れる。 Dが、Eに対して債務を免除した場合にはFが、Fに対して債務を免除した場合にはEが、それぞれ全額の債務を免れる。
  • 【2】Aが、Bに対して履行を請求した効果はCに及び、Cに対して履行を請求した効果はBに及ぶ。 Dが、Eに対して履行を請求した効果はFに及び、Fに対して履行を請求した効果はEに及ぶ。
  • 【3】Bについて時効が完成した場合にはCが、Cについて時効が完成した場合にはBが、 それぞれ500万円分の債務を免れる。 Eについて時効が完成した場合にはFが、Fについて時効が完成した場合にはEが、それぞれ全額の債務を免れる。
  • 【4】AB間の契約が無効であった場合にはCが、AC間の契約が無効であった場合にはBが、 それぞれ 1,000万円の債務を負う。 DE間の契約が無効であった場合はFが、 DF間の契約が無効であった場合はEが、それぞれ 1,000万円の債務を負う。

H20-6 連帯保証・連帯債務の攻略! 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

正解 2
☆みやざきのテクニック!☆
宅建本試験における連帯保証債務と連帯債務の比較の問題は、連帯保証債務のほうに重点を置いて問題が作成されていますので、連帯保証債務のほうだけ(それぞれの選択肢の後半部分だけ)をまず解いてみるといいですよ。

  • 【1】誤り。前半○ 後半×
    債権者が連帯債務者の1人に対して債務を免除した場合、免除を受けた連帯債務者の負担部分についてのみ、他の連帯債務者の債務にも影響する。債権者が主たる債務者に対して債務を免除すれば、連帯保証人も債務を免れるが、債権者が連帯保証人に対して債務を免除しても、主たる債務者の債務には影響しない。
  • 【2】正しい。前半○ 後半○
    債権者が連帯債務者に対して履行の請求をすると、他の連帯債務者の債務にも影響する。債権者が主たる債務者に対して履行の請求をすると、連帯保証人の債務にも影響する。債権者が連帯保証人に対して履行の請求をすると、主たる債務者の債務にも影響する。
  • 【3】誤り。前半○ 後半×
    連帯債務者の1人のために消滅時効が完成したときは、その連帯債務者の負担部分について、他の連帯債務者の債務にも影響する。主たる債務者に消滅時効が完成すれば、連帯保証人も債務を免れるが、連帯保証人に消滅時効が完成しても、主たる債務者の債務には影響しない。
  • 【4】誤り。前半○ 後半×
    連帯債務者の1人について契約が無効となりその債務が成立しなくても、他の連帯債務者の債務には影響しない。連帯保証人について契約が無効となり連帯保証債務が成立しなくても、主たる債務に影響しない。しかし、主たる債務者について契約が無効となり主たる債務が成立しなければ、連帯保証債務も成立しない。

宅建本試験問題 平成22年 問9

契約の解除に関する次の1から4までの記述のうち,民法の規定及び下記判決文によれば,誤っているものはどれか。

(判決文)
同一当事者間の債権債務関係がその形式は甲契約及び乙契約といった2個以上の契約から成る場合であっても,それらの目的とするところが相互に密接に関連付けられていて、社会通念上、甲契約又は乙契約のいずれかが履行されるだけでは契約を締結した目的が全体としては達成されないと認められる場合には、甲契約上の債務の不履行を理由に、その債権者が法定解除権の行使として甲契約と併せて乙契約をも解除することができる。

  • 【1】同一当事者間で甲契約と乙契約がなされても,それらの契約の目的が相互に密接に関連付けられていないのであれば,甲契約上の債務の不履行を理由に甲契約と併せて乙契約をも解除できるわけではない。
  • 【2】同一当事者間で甲契約と乙契約がなされた場合,甲契約の債務が履行されることが乙契約の目的の達成に必須であると乙契約の契約書に表示されていたときに限り,甲契約上の債務の不履行を理由に甲契約と併せて乙契約をも解除することができる。
  • 【3】同一当事者間で甲契約と乙契約がなされ,それらの契約の目的が相互に密接に関連付けられていても,そもそも甲契約を解除することができないような付随的義務の不履行があるだけでは,乙契約も解除することはできない。
  • 【4】同一当事者間で甲契約(スポーツクラブ会員権契約)と同時に乙契約(リゾートマンションの区分所有権の売買契約)が締結された場合に,甲契約の内容たる屋内プールの完成及び供用に遅延があると,この履行遅延を理由として乙契約を民法第541条により解除できる場合がある。

H22-9 判決文問題の攻略テクニック! 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

正解 2
権利関係の『判決文』問題を解く裏技テクニック!
まず、『判決文』と選択肢を照らし合わせて国語の問題として冷静に処理するのが基本。もし、時間が足りなくなったり、問題を解いていて混乱したり、2択まで絞って決め手がないときに高確率で正解を選ぶテクニックはコレ!『~に限り…』のように、例外を認めず限定する表現⇒誤りの可能性が高い!

  • 【1】正しい。
  • 【2】誤り。
    同一当事者間の債権債務関係がその形式は甲契約及び乙契約といった2個以上の契約から成る場合であっても,それらの『目的とするところが相互に密接に関連付けられていて、社会通念上、甲契約又は乙契約のいずれかが履行されるだけでは契約を締結した目的が全体としては達成されない』と認められる場合には、甲契約上の債務の不履行を理由に、その債権者が法定解除権の行使として甲契約と併せて乙契約をも解除することができる。しかし,そのような密接な関連性がなければ,一方の契約の債務不履行を理由に他の契約まで解除できるわけではない。
  • 【3】正しい。
  • 【4】正しい。

宅建本試験問題 平成16年 問4

共に宅地建物取引業者であるAB間でA所有の土地について、昨年の9月1日に売買代金3,000万円(うち、手付金200万円は同年9月1日に、残代金は同年10月31日に支払う。)とする売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはいくつあるか。

  • 【ア】本件売買契約に利害関係を有しないCは、同年10月31日を経過すれば、Bの意思に反しても残代金をAに対して支払うことができる。
  • 【イ】同年10月31日までにAが契約の履行に着手した場合には、手付が解約手付の性格を有していても、Bが履行に着手したかどうかにかかわらず、Aは、売買契約を解除できなくなる。
  • 【ウ】Bの債務不履行によりAが売買契約を解除する場合、手付金相当額を損害賠償の予定とする旨を売買契約で定めていた場合には、特約がない限り、Aの損害が200万円を超えていても、Aは手付金相当額以上に損害賠償請求はできない。
  • 【エ】Aが残代金の受領を拒絶することを明確にしている場合であっても、Bは同年10月31日には2,800万円をAに対して現実に提供しなければ、Bも履行遅滞の責任を負わなければならない。
  • 【1】一つ
  • 【2】二つ
  • 【3】三つ
  • 【4】四つ

H16-4 売買 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

正解 3

  • 【ア】×
    債務者の意思に反して、第三者が債務を弁済することはできるか?
    利害関係のある第三者 ⇒ できる
    例:物上保証人、第三取得者、借地上の建物の賃借人
    利害関係のない第三者 ⇒ できない
    例:親、兄弟、友人
  • 【イ】×
    手付による解除はいつまでできるか?
    『相手方』が履行に着手した後は、解除できない。
    ⇒Aが解除をする場合、相手方Bが履行に着手しているかどうかで左右される。
  • 【ウ】○
    損害賠償の額を予定
    ⇒予定した損害賠償額以上の賠償請求はできない。
  • 【エ】×
    原則:現実の提供
    例外:債権者が弁済の受領を拒絶
    →債務者は、弁済の準備したことを通知して受領を催告すれば、履行遅滞の責任を負わない(口頭の提供で足りる)。

以上より、誤っているものはア、イ、エの三つなので、正解は3となる。

宅建本試験問題 平成19年 問11

宅地建物取引業者でも事業者でもないAB間の不動産売買契約における売主Aの責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  • 【1】売買契約に、隠れたかし瑕疵についてのAのかし瑕疵担保責任を全部免責する旨の特約が規定されていても、Aが知りながらBに告げなかったかし瑕疵については、Aはかし瑕疵担保責任を負わなければならない。
  • 【2】Bが不動産に隠れたかし瑕疵があることを発見しても、当該かし瑕疵が売買契約をした目的を達成することができないとまではいえないようなかし瑕疵である場合には、Aはかし瑕疵担保責任を負わない。
  • 【3】Bが不動産にかし瑕疵があることを契約時に知っていた場合や、Bの過失により不動産にかし瑕疵があることに気付かず引渡しを受けてからかし瑕疵があることを知った場合には、Aはかし瑕疵担保責任を負わない。
  • 【4】売買契約に、かし瑕疵担保責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、Bがかし瑕疵担保責任を追及するときは、隠れたかし瑕疵があることを知ってから1年以内に行わなければならない。

H19-11 担保責任 悪意の買主でもできることはもう古い!? 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

正解 2

  • 【1】○ 正しい。
  • 【2】× 誤り。
    契約目的を達成することができない ⇒ 損害賠償請求、契約の解除
    契約目的を達成できる ⇒ 損害賠償請求 だけ
  • 【3】○ 正しい。
  • 【4】○ 正しい。

宅建本試験問題 平成17年 問11

Aは、所有する家屋を囲う塀の設置工事を業者Bに請け負わせたが、Bの工事によりこの塀は瑕疵がある状態となった。Aがその後この塀を含む家屋全部をCに賃貸し、Cが占有使用しているときに、この瑕疵により塀が崩れ、脇に駐車中のD所有の車を破損させた。A、B及びCは、この瑕疵があることを過失なく知らない。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  • 【1】Aは、損害の発生を防止するのに必要な注意をしていれば、Dに対する損害賠償責任を免れることができる。
  • 【2】Bは、瑕疵を作り出したことに故意又は過失がなければ、Dに対する損害賠償責任を免れることができる。
  • 【3】Cは、損害の発生を防止するのに必要な注意をしていれば、Dに対する損害賠償責任を免れることができる。
  • 【4】Dが、車の破損による損害賠償請求権を、損害及び加害者を知った時から3年間行使しなかったときは、この請求権は時効により消滅する。

H17-11 不法行為 工作物責任 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

正解 1

  • 【1】× 工作物責任のPoint!
    まず、『占有者』Cが責任を負う。
    ↓ 占有者が、損害発生を防止するために必要な注意をしていたとき、
    ↓ 占有者は責任を免れる
    ↓ そして、この場合、
    『所有者』Aが損害を賠償する責任を負う。
    ※所有者の責任は、必要な注意をしていても免れません(無過失責任)。
  • 【2】○
    請負人Bは、瑕疵のあった工作物の占有者でも所有者でもありません。
    ⇒請負工事に際して、故意又は過失により瑕疵を作り出していない限り、責任を負いません。
  • 【3】○ 【肢1の解説参照】
    C = 占有者
    損害発生を防止するための注意あり⇒損害賠償責任を免れます。
  • 【4】○ 不法行為による損害賠償請求権の消滅
    損害及び加害者を,『知った時から3年間』or不法行為の時から20年

宅建本試験問題 平成17年 問12

遺言及び遺留分に関する次の記述のうち、民法の規定によれば正しいものはどれか。

  • 【1】自筆証書による遺言をする場合、証人二人以上の立会いが必要である。
  • 【2】自筆証書による遺言書を保管している者が、相続の開始後、これを家庭裁判所に提出してその検認を経ることを怠り、そのままその遺言が執行された場合、その遺言書の効力は失われる。
  • 【3】適法な遺言をした者が、その後更に適法な遺言をした場合、前の遺言のうち後の遺言と抵触する部分は、後の遺言により撤回したものとみなされる。
  • 【4】法定相続人が配偶者Aと子Bだけである場合、Aに全財産を相続させるとの適法な遺言がなされた場合、 Bは遺留分権利者とならない。

H17-12 遺言,遺留分 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

正解 3

  • 【1】×
    自筆証書による遺言 ⇒ 証人の立会い 不要
    ☆比較整理
    公正証書による遺言 ⇒ 証人(2人以上)の立会い 必要
  • 【2】×
    検認を怠った ⇒ 遺言は有効! (要注意!)
  • 【3】○
    前の遺言(ず~と昔の古い遺言)が、後の遺言(つい最近の遺言)と抵触
    ⇒前の遺言:抵触する部分について、撤回したものとみなされます。
    考え方:遺言は亡くなった人の最後の意思を尊重するものなので、つい最近の、より死に近い意思を尊重します。
  • 【4】×
    遺留分権利者=配偶者、子、直系尊属
    比較:本問とは関係ありませんが、兄弟姉妹に遺留分がないことには注意しましょう!

宅建本試験問題 平成21年 問12

A所有の甲建物につき、Bが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Cが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  • 【1】BがAに無断で甲建物を転貸しても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除できないのに対し、CがAに無断で甲建物を転貸した場合には、Aは使用貸借契約を解除できる。
  • 【2】期間の定めがない場合、AはBに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、AはCに対していつでも返還を請求できる。
  • 【3】Aが甲建物をDに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているBはDに対して賃借権を主張することができるのに対し、Cは甲建物の引渡しを受けて甲建物に居住していてもDに対して使用借権を主張することができない。
  • 【4】Bが死亡しても賃貸借契約は終了せず賃借権はBの相続人に相続されるのに対し、Cが死亡すると使用貸借契約は終了するので使用借権はCの相続人に相続されない。

H21-12 賃貸借と使用貸借 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

正解 2
ABの契約 ⇒ 賃貸借契約 (有償の建物の貸し借り)
ACの契約 ⇒ 使用貸借契約(無償の建物の貸し借り)

  • 【1】○
    賃貸借も使用貸借も、貸主に無断で転貸することはできません。
    これに違反すると、貸主は解除をすることができます。
    ただし、賃貸借契約の場合には、貸主に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは解除権が制限される(判例)。
  • 【2】×
    期間の定めがない賃貸借
    ⇒貸主は正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができます。
    返還時期の定めがない使用貸借
    ⇒貸主は、借主が契約に定めた目的に従い使用収益を終わったとき、または、使用収益をするのに足りる期間が経過したときでなければ、返還の請求ができません。
  • 【3】○
    第三者に売却された場合に、利用権を主張(対抗)できるかの問題
    建物の賃貸借⇒建物の引渡しがあれば、賃借権を第三者に対抗ができる。
    使用貸借⇒建物の引渡しを受けていても、第三者に対抗できない(注意!)。
  • 【4】○
    賃貸借⇒借主(賃借人)が死亡すると、賃借権は相続人に相続される。
    使用貸借⇒借主(使用借主)の死亡によって、終了する(相続されない)。
    ※貸主(使用貸主)の死亡の場合は、終了しない(相続する)。

宅建本試験問題 平成20年 問13

Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

  • 【1】AB間の土地賃貸借契約の期間は、AB間で60年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、AC間の土地賃貸借契約の期間は、50年が上限である。
  • 【2】土地賃貸借契約の期間満了後に、Bが甲土地の使用を継続していてもAB間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にCが甲土地の使用を継続した場合には、AC間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
  • 【3】土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Cに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。
  • 【4】AB間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Bが賃借権の登記をしないままAが甲土地をDに売却してしまえばBはDに対して賃借権を対抗できないのに対し、AC間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Cが甲土地上にC所有の登記を行った建物を有していれば、Aが甲土地をDに売却してもCはDに対して賃借権を対抗できる。

H20-13 借地 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

正解 4
ABの契約 ⇒ 借地借家法の規定 適用されない。(建物所有の目的がない)
ACの契約 ⇒ 借地借家法の規定 適用される。

  • 【1】× 〔前半×、後半×〕
    契約期間について
    民法  ⇒ 20年より長い期間を定めた場合は、20年となります。
    借地借家法 ⇒ 借地権の期間は最低30年。これより長い期間を定めた場合はその期間(上限なし)。
  • 【2】× 〔前半×、後半○〕
    契約期間満了後、賃借人が土地の使用を継続する場合について
    民法 ⇒ 賃貸人がこれを知りながら異議を述べないとき、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものと推定される。
    借地借家法 ⇒ 借地権の存続期間満了後、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなかったときは、建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。
  • 【3】× 〔前半×、後半×〕
    期間を定めなかった場合について
    民法  ⇒ 賃貸人は賃借人に対し、『いつでも』解約申入れをすることができます。解約申入れの日から1年経過すると、契約は終了します。
    借地借家法 ⇒ 期間は30年※更新後の期間は、初回更新時20年、2回目以降10年
    注意! 解約申入れをすることはできません。
  • 【4】○ 〔前半○、後半○〕
    不動産賃借権の対抗力について、
    民法  ⇒ 登記を備えれば、第三者に対抗できます。
    借地借家法 ⇒ 登記がなくても、借地権者が借地上に登記ある建物を所有すれば、第三者に対抗できます。

宅建本試験問題 平成20年 問15

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、 正しいものはどれか。

  • 【1】管理者は、 少なくとも毎年2回集会を招集しなければならない。 また、 区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、 管理者に対し、 集会の招集を請求することができる。
  • 【2】集会は、 区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の同意があるときは、 招集の手続きを経ないで開くことができる。
  • 【3】区分所有者は、 規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、 管理者を選任し、 又は解任することができる。
  • 【4】規約は、 管理者が保管しなければならない。 ただし、 管理者がないときは、 建物を使用している区分所有者又はその代理人で理事会又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

H20-15 区分所有法 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

正解 3

  • 【1】×
    管理者は、少なくとも『毎年1回』集会を招集しなければならない。
    ※区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、集会の招集を請求することができる。(この定数は、規約で減ずることができる。)
  • 【2】×
    区分所有者全員の同意 ⇒ 招集の手続きを経ないで、集会を開くことができる。
  • 【3】○
    区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議により、管理者を選任できる(解任できる)。
  • 【4】×
    規約は、管理者が保管しなければならない。
    ※管理者がいない場合
    ⇒『区分所有者(またはその代理人)』で、『規約』や『集会の決議』で指定された者が保管。

宅建本試験問題 平成17年 問16

不動産登記の申請に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  • 【1】登記の申請を共同してしなければならない者の一方に登記手続をすべきことを命ずる確定判決による登記は、当該申請を共同してしなければならない者の他方が単独で申請することができる。
  • 【2】相続又は法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。
  • 【3】登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記は、登記名義人が単独で申請することができる。
  • 【4】所有権の登記の抹消は、所有権の移転の登記の有無にかかわらず、現在の所有権の登記名義人が単独で申請することができる。

H17-16 不動産登記法 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 権利関係

正解 4

  • 【1】○
    登記手続をすべきことを命ずる確定判決 ⇒ 単独申請 OK!
  • 【2】○
    相続又は法人の合併による権利の移転の登記 ⇒ 単独申請 OK!
  • 【3】○
    登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記
    ⇒ 単独申請 OK!
  • 【4】×
    所有権の登記の抹消
    所有権の移転の登記がない場合 ⇒ 単独申請 OK!
    所有権の移転の登記がある場合 ⇒ 共同申請(単独申請×)

宅建みやざき塾 重要過去問題セレクション 法令上の制限

宅建本試験問題 平成14年 問17

都市計画法に関する次の記述のうち、 誤っているものはどれか。

  • 【1】都市計画区域は、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全される必要がある区域であり、2以上の都府県にまたがって指定されてもよい。
  • 【2】都市計画は、都市計画区域内において定められるものであるが、道路や公園などの都市施設においては、特に必要があるときは当該都市計画区域外においても定めることができる。
  • 【3】市街化区域は、既に市街地を形成している区域であり、市街化調整区域は、おおむね10年以内に市街化を図る予定の区域及び市街化を抑制すべき区域である。
  • 【4】無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を進めるため、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分することができるが、すべての都市計画区域において区分する必要はない。

H14-17 都市計画法の学習アドバイス! 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 法令上の制限

正解 3

  • 【1】○
    都市計画区域の指定 ⇒ 2以上の都府県にまたがって指定もOK!
  • 【2】○
    都市計画 ⇒ 原則、都市計画区域内で決定。
    例外的に、都市施設は、都市計画区域外でもOK!
  • 【3】×
    市街化区域=『既に市街地を形成している区域 及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域』
    市街化調整区域=『市街化を抑制すべき区域』
  • 【4】○
    所有権の登記の抹消
    区域区分(市街化区域と市街化調整区域との区分)⇒ 任意
    区域区分を定めない非線引き都市計画区域もあります。

宅建本試験問題 平成19年 問20

土地の区画形質の変更に関する次の記述のうち、都市計画法による開発許可を受ける必要のないものの組合せとして、正しいものはどれか。

  • 【ア】市街化調整区域内における庭球場の建設の用に供する目的で行う5,000m²の土地の区画形質の変更
  • 【イ】市街化調整区域内における図書館の建築の用に供する目的で行う3,000m²の土地の区画形質の変更
  • 【ウ】市街化区域内における農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う1,500m²の土地の区画形質の変更
  • 【1】ア、 イ
  • 【2】ア、 ウ
  • 【3】イ、 ウ
  • 【4】ア、 イ、 ウ

H19-20 都市計画法 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 法令上の制限

正解 1

『開発行為』=建築物の建築又は特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更
開発行為とは、何か大きなものを建てるために、でこぼこな土地を平らに造成することです。
『開発行為』にあたると、原則として、許可が必要になります。

  • 【ア】不要
    庭球場 ⇒ 10,000m²以上:「特定工作物」
    5,000m² → 特定工作物にならない
    → 開発行為にあたらない。
    → 開発許可 不要
  • 【イ】不要
    図書館、公民館、博物館など ⇒ 開発許可 不要
  • 【ウ】必要
    農業を営む者の居住用建築物
    ⇒ 市街化区域 1,000m²以上 → 開発許可 必要
    1,000m²未満 → 開発許可 不要

市街化区域だけは、農業施設、農業を営む者の居住用建築物であっても、面積しだいで許可が必要になります。
許可不要…ア、イ

宅建本試験問題 平成19年 問21

建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  • 【1】建築主は、共同住宅の用途に供する建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が180m²であるものの大規模の修繕をしようとする場合、当該工事に着手する前に、当該計画について建築主事の確認を受けなければならない。
  • 【2】居室を有する建築物の建築に際し、飛散又は発散のおそれがある石綿を添加した建築材料を使用するときは、その居室内における衛生上の支障がないようにするため、当該建築物の換気設備を政令で定める技術的基準に適合するものとしなければならない。
  • 【3】防火地域又は準防火地域において、延べ面積が1,000m²を超える建築物は、すべて耐火建築物としなければならない。
  • 【4】防火地域又は準防火地域において、延べ面積が1,000m²を超える耐火建築物は、防火上有効な構造の防火壁で有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000m²以内としなければならない。

H19-21 建築基準法 宅建みやざき塾 重要過去問題解説

正解 1

『開発行為』=建築物の建築又は特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更
開発行為とは、何か大きなものを建てるために、でこぼこな土地を平らに造成することです。
『開発行為』にあたると、原則として、許可が必要になります。

  • 【1】○ 正しい
    「共同住宅」⇒「100m²を超える」大規模の修繕をする場合、建築確認が必要。
  • 【2】× 誤り。
    石綿等をあらかじめ添加した建築材料(石綿等を飛散又は発散させるおそれがないものとして国土交通大臣が定めたもの又は国土交通大臣の認定を受けたものを除く。)を使用することは、禁止されている。
  • 【3】× 誤り。
    防火地域 ⇒ 延べ面積が100m²を超える建築物は、耐火建築物としなければならない。
    準防火地域 ⇒ 延べ面積が500m²を超え1,500m²以下の建築物は、地階を除く階数が3以下であれば、耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない。→1,000m²を超える建築物は、準耐火建築物でもよい場合がある。
  • 【4】× 誤り。
    延べ面積が1,000m²を超える建築物
    ⇒防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000m²以内としなければならない。
    ※例外あり:耐火建築物又は準耐火建築物

宅建本試験問題 平成19年 問22

第二種低層住居専用地域に指定されている区域内の土地(以下この問において「区域内の土地」という。)に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、特定行政庁の許可については考慮しないものとする。

  • 【1】区域内の土地においては、美容院の用途に供する部分の床面積の合計が100m²である2階建ての美容院を建築することができない。
  • 【2】区域内の土地においては、都市計画において建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離の限度を2m又は1.5mとして定めることができる。
  • 【3】区域内の土地においては、高さが9mを超える建築物を建築することはできない。
  • 【4】区域内の土地においては、建築物を建築しようとする際、当該建築物に対する建築基準法第56条第1項第2号のいわゆる隣地斜線制限の適用はない。

H19-22 建築基準法 宅建みやざき塾 重要過去問題解説

正解 4

  • 【1】× 誤り。
    第二種低層住居専用地域
    ⇒美容院の用途に供する部分の床面積の合計が150m²以内で、かつ、3階以上の部分を美容院の用途に供しない美容院を建築することができる。
  • 【2】× 誤り。
    第二種低層住居専用地域
    ⇒都市計画において、外壁の後退距離の限度を、1.5m又は1mとして定めることができる。
  • 【3】× 誤り。
    第二種低層住居専用地域
    ⇒10m又は12mのうち、都市計画で定められた高さの限度を超えてはならない。
  • 【4】○ 正しい。
    第二種低層住居専用地域
    ⇒隣地斜線制限の適用はない。

宅建本試験問題 平成17年 問25

農地法に関する次の記述のうち、 正しいものはどれか。

  • 【1】農地を一時的に資材置場に転用する場合は、いかなる場合であってもあらかじめ農業委員会に届出をすれば、農地法第4条第1項又は同法第5条第1項の許可を受ける必要はない。
  • 【2】市街化区域内の農地を耕作の目的に供するために取得する場合は、あらかじめ農業委員会に届け出れば、農地法第3条第1項の許可を受ける必要はない。
  • 【3】農業者が山林原野を取得して、農地として造成する場合、農地法第3条第1項の許可を受ける必要がある。
  • 【4】農業者が自ら居住している住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、自己所有の農地に抵当権を設定する場合、農地法第3条第1項の許可を受ける必要はない。

H17-25 農地法の急所! 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 法令上の制限

正解 4

  • 【1】×
    農地を一時的に資材置場に転用する場合 ⇒ 農地法4条、5条の許可 必要
    ※『市街化区域』内の農地を『転用』する場合だけ
    ⇒農業委員会へ 届出 をすればよい
  • 【2】×
    農地法3条の許可の場合
    ⇒市街化区域内の特則(農業委員会への届出制)はない!
    ※ 市街化区域の特則は、街づくりのためのルールなので『転用』の場合だけです。家を建てない3条のケースでは、市街化区域に特則はありません。
  • 【3】×
    山林原野 ⇒ 農地
    農地法3条の許可 不要
    ※農業生産力の増進を図る農地法の目的にかなっているからです。
  • 【4】○
    農地に抵当権を設定 ⇒ 農地法3条の許可 不要
    ※抵当権を設定しても、農地を使う人はかわらないからです。

宅建本試験問題 平成18年 問17

国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  • 【1】土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該契約による権利取得者は、その契約に係る土地の登記を完了した日から起算して2週間以内に、事後届出を行わなければならない。
  • 【2】注視区域又は監視区域に所在する土地について、土地売買等の契約を締結しようとする場合には、国土利用計画法第27条の4又は同法第27条の7の事前届出が必要であるが、当該契約が一定の要件を満たすときは事後届出も必要である。
  • 【3】都道府県知事は、事後届出があった場合において、その届出書に記載された土地に関する権利の移転等の対価の額が土地に関する権利の相当な価額に照らし著しく適正を欠くときは、当該対価の額について必要な変更をすべきことを勧告することができる。
  • 【4】事後届出が必要な土地売買等の契約を締結したにもかかわらず、所定の期間内にこの届出をしなかった者は、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。

H18-17 国土利用計画法 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 法令上の制限

正解 4

  • 【1】×
    『売買契約を締結した日から2週間以内』に、権利取得者(Ex.買主)は、知事に、届出をしなければなりません。
  • 【2】×
    注視区域、監視区域に所在する土地の取引について、事前届出をした場合は、事後届出をする必要はない。
  • 【3】×
    事『後』届出についての勧告
    ⇒土地の『利用目的』について ○
    『対価の額』について
    ※ちょっと注意しておきましょう!
  • 【4】○
    事後届出が必要な場合に届出を怠ると、懲役または罰金に処せられます。


※要注意!
届出をした→勧告→勧告無視!→罰則なし(懲役、罰金なし)公表されるだけ!
届出をしない→懲役、罰金
※懲役、罰金の数字は、宅建本試験では正しい数字で出題されるとおもいますので、そんなに気にしなくてOKです。

宅建本試験問題 平成21年 問15

国土利用計画法第23条の都道府県知事への届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  • 【1】宅地建物取引業者Aが都市計画区域外の10,000m²の土地を時効取得した場合、Aは、その日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
  • 【2】宅地建物取引業者Bが行った事後届出に係る土地の利用目的について、都道府県知事が適正かつ合理的な土地利用を図るために必要な助言をした場合、Bがその助言に従わないときは、当該知事は、その旨及び助言の内容を公表しなければならない。
  • 【3】宅地建物取引業者Cが所有する市街化調整区域内の6,000m²の土地について、宅地建物取引業者Dが購入する旨の予約をした場合、Dは当該予約をした日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
  • 【4】宅地建物取引業者Eが所有する都市計画区域外の13,000m²の土地について、4,000m²を宅地建物取引業者Fに、9,000m²を宅地建物取引業者Gに売却する契約を締結した場合、F及びGはそれぞれ、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。

H21-15 国土利用計画法 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 法令上の制限

正解 3

  • 【1】×
    取得時効 ⇒ 事後届出 不要!
  • 【2】×
    助言に従わない ⇒ 公表はない。
    ※公表されるのは、勧告に従わない場合です。
  • 【3】○
    市街化調整区域 ⇒ 5,000m²以上の土地の取得で、事後届出が必要
    売買の予約 ⇒ 予約の日から2週間以内に、事後届出が必要!
  • 【4】×
    都市計画区域外 ⇒ 10,000m²以上で、事後届出が必要。事後届出が必要かどうかは、買主(権利取得者)だけで考える。
    E → F 4,000m² 届出不要!
    E → G 9,000m² 届出不要!

宅建本試験問題 平成23年 問15

国土利用計画法第23条の都道府県知事への届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  • 【1】宅地建物取引業者Aが都市計画区域外の10,000m²の土地を時効取得した場合、Aは、その日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
  • 【2】宅地建物取引業者Bが行った事後届出に係る土地の利用目的について、都道府県知事が適正かつ合理的な土地利用を図るために必要な助言をした場合、Bがその助言に従わないときは、当該知事は、その旨及び助言の内容を公表しなければならない。
  • 【3】宅地建物取引業者Cが所有する市街化調整区域内の6,000m²の土地について、宅地建物取引業者Dが購入する旨の予約をした場合、Dは当該予約をした日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
  • 【4】宅地建物取引業者Eが所有する都市計画区域外の13,000m²の土地について、4,000m²を宅地建物取引業者Fに、9,000m²を宅地建物取引業者Gに売却する契約を締結した場合、F及びGはそれぞれ、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。

H21-15 国土利用計画法 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 法令上の制限

正解 3

  • 【1】×
    取得時効 ⇒ 事後届出 不要!
  • 【2】×
    助言に従わない ⇒ 公表はない。
    ※公表されるのは、勧告に従わない場合です。
  • 【3】○
    市街化調整区域 ⇒ 5,000m²以上の土地の取得で、事後届出が必要
    売買の予約 ⇒ 予約の日から2週間以内に、事後届出が必要!
  • 【4】×
    都市計画区域外 ⇒ 10,000m²以上で、事後届出が必要。事後届出が必要かどうかは、買主(権利取得者)だけで考える。
    E → F 4,000m² 届出不要!
    E → G 9,000m² 届出不要!

宅建本試験問題 平成16年 問23

宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。

  • 【1】宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。
  • 【2】都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事についての許可に、当該工事の施行に伴う災害の防止その他良好な都市環境の形成のために必要と認める場合にあっては、条件を付することができる。
  • 【3】宅地以外の土地を宅地にするための切土であって、当該切土を行う土地の面積が400m²であり、かつ、高さが1mの崖を生ずることとなる土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。
  • 【4】宅地以外の土地を宅地にするための盛土であって、当該盛土を行う土地の面積が1,000m²であり、かつ、高さが80㎝の崖を生ずることとなる土地の形質の変更は、宅地造成に該当する。

H16-23 宅地造成等規制法 宅建みやざき塾 重要過去問題解説

正解 2
※消去法で解ければOK!

  • 【1】○
    宅地造成
    できあがり 宅地   → ○
    できあがり 宅地以外 → ×
  • 【2】×
    知事は、宅地造成に関する工事の許可に、工事に伴う災害を防止するため必要な条件をつけることができます。しかし、良好な都市環境の形成のために、条件をつけることはできません。
  • 【3】○
    宅地造成工事規制区域内で、知事の許可が必要な『宅地造成』とは、
    盛土 生じるガケの高さ 1メートル超
    切土 生じるガケの高さ 2メートル超
    盛土+切土 生じるガケの高さ 2メートル超
    面積 500m²超
    の場合です。
    GORO♪お魚1盛、2切れで、500円ちょ♪
  • 【4】○
    3の解説参照

宅建本試験問題 平成20年 問23

土地区画整理法における仮換地指定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  • 【1】土地区画整理事業の施行者である土地区画整理組合が、施行地区内の宅地について仮換地を指定する場合、あらかじめ、土地区画整理審議会の意見を聴かなければならない。
  • 【2】土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、必要があると認めるときは、仮清算金を徴収し、又は交付することができる。
  • 【3】仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができる。
  • 【4】仮換地の指定を受けた場合、その処分により使用し、又は収益することができる者のなくなった従前の宅地は、当該処分により当該宅地を使用し、又は収益することができる者のなくなった時から、換地処分の公告がある日までは、施行者が管理するものとされている。

H20-23 土地区画整理法 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 法令上の制限

正解 1

  • 【1】× 誤り
    土地区画整理組合が、施行地区内の宅地について仮換地を指定する場合、総会若しくはその部会又は総代会の同意を得なければならない。
    「○○審議会」 ⇒ 公的施行の場合のみ設置される。
  • 【2】○ 正しい。
  • 【3】○ 正しい。
  • 【4】○ 正しい。

宅建みやざき塾 重要過去問題セレクション 税

宅建本試験問題 平成20年 問28

固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  • 【1】固定資産の所有者の所在が震災、風水害、火災等によって不明である場合には、その使用者を所有者とみなして固定資産課税台帳に登録し、その者に固定資産税を課することができる。
  • 【2】市町村長は、一筆ごとの土地に対して課する固定資産税の課税標準となるべき額が、財政上その他特別の必要があるとして市町村の条例で定める場合を除き、30万円に満たない場合には、固定資産税を課することができない。
  • 【3】固定資産税の課税標準は、原則として固定資産の価格であるが、この価格とは「適正な時価」をいうものとされており、固定資産の価格の具体的な求め方については、都道府県知事が告示した固定資産評価基準に定められている。
  • 【4】市町村長は、毎年3月31日までに固定資産課税台帳を作成し、毎年4月1日から4月20日又は当該年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間、納税義務者の縦覧に供しなければならない。

H20-28 固定資産税の盲点!宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 税

正解 1

  • 【1】○ 正しい。
  • 【2】× 誤り。注意!
    固定資産税の免税点は、土地30万円、家屋20万円、償却資産150万円である。※免税点は、土地の所有者ごとに判断される。
  • 【3】× 誤り。
    固定資産税の課税標準である固定資産課税台帳登録価格は、適正な時価をいう。固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続(固定資産評価基準)を定め、これを告示しなければならないのは「総務大臣」である。
  • 【4】× 誤り。
    市町村長は、毎年4月1日から4月20日又は当該年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間、その指定する場所において、土地価格等縦覧帳簿又はその写しを当該市町村内に所在する土地に対して課する固定資産税の納税者の縦覧に供し、かつ、家屋価格等縦覧帳簿又はその写しを当該市町村内に所在する家屋に対して課する固定資産税の納税者の縦覧に供しなければならない。縦覧に供するのは縦覧帳簿である。

宅建本試験問題 平成20年 問27

印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  • 【1】建物の賃貸借契約に際して敷金を受け取り、「敷金として20万円を領収し、当該敷金は賃惜人が退去する際に全額返還する」旨を記載した敷金の領収証を作成した場合、印紙税は課税されない。
  • 【2】土地譲渡契約書に課税される印紙税を納付するため当該契約書に印紙をはり付けた場合には、課税文書と印紙の彩紋とにかけて判明に消印しなければならないが、契約当事者の代理人又は従業者の印章又は署名で消印しても、消印をしたことにはならない。
  • 【3】当初作成の「土地を1億円で譲渡する」旨を記載した土地譲渡契約書の契約金額を変更するために作成する契約書で、「当初の契約書の契約金額を2,000万円減額し、8,000万円とする」旨を記載した変更契約書は、契約金額を減額するものであることから、印紙税は課税されない。
  • 【4】国を売主、株式会社A社を買主とする土地の譲渡契約において、双方が署名押印して共同で土地譲渡契約書を2通作成し、国とA社がそれぞれ1通ずつ保存することとした場合、A社が保存する契約書には印紙税は課税されない。

H20-27 印紙税 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 税

正解 4

  • 【1】× 誤り
    建物賃貸借契約書は非課税文書であるが、敷金を受領した際の領収書は、原則として印紙税が課税される。敷金を受領した際の領収書は、原則として印紙税が課税される。
  • 【2】× 誤り。
    固定資産税の免税点は、土地30万円、家屋20万円、償却資産150万円である。※免税点は、土地の所有者ごとに判断される。自己又はその代理人、使用人その他の従業員の印章又は署名で消すことができる。
  • 【3】× 誤り。
    売買契約書の代金を減額する場合の変更契約書
    ⇒記載金額がないものとして200円の印紙税が課税される
  • 【4】○ 正しい。
    国、地方公共団体が作成した文書は非課税とされる。国、地方公共団体等と、それ以外の者とが共同して作成した文書で、私人が保存する文書については、国、地方公共団体が作成したものとみなされ、非課税となる。

宅建本試験問題 平成19年 問26

租税特別措置法第36条の2の特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  • 【1】譲渡資産とされる家屋については、その譲渡に係る対価の額が5,000万円以下であることが、適用要件とされている。
  • 【2】買換資産とされる家屋については、譲渡資産の譲渡をした日からその譲渡をした日の属する年の12月31日までに取得をしたものであることが、適用要件とされている。
  • 【3】譲渡資産とされる家屋については、その譲渡をした日の属する年の1月1日における所有期間が5年を超えるものであることが、適用要件とされている。
  • 【4】買換資産とされる家屋については、その床面積のうち自己の居住の用に供する部分の床面積が50m²以上のものであることが、適用要件とされている。

H19-26 買換え特例の攻略! 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 税

正解 4

  • 【1】× 誤り
    譲渡資産
    対価の額 ⇒ 1.5億円以下であること
  • 【2】× 誤り。
    買換資産
    「譲渡資産の譲渡の日の属する年の前年1月1日」から「当該譲渡の日の属する年の翌年12月31日」までの間に、取得することが必要。
  • 【3】× 誤り。
    譲渡資産
    譲渡をした日の属する年の1月1日における所有期間が10年を超える必要がある。
  • 【4】○ 正しい。
    買換資産
    家屋:床面積が50m²以上(自己の居住の用に供する部分)

宅建みやざき塾 重要過去問題セレクション 地価公示、鑑定評価

宅建本試験問題 平成14年 問29

地価公示法に関する次の記述のうち、 誤っているものはどれか。

  • 【1】都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。
  • 【2】地価公示は、土地鑑定委員会が、毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、標準地の正常な価格を判定し、これを公示するものである。
  • 【3】標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に地上権がある場合には、その地上権が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。
  • 【4】標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。

H14-29 地価公示法 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 地価公示、鑑定評価

正解 3

  • 【1】○
    『取引』 ⇒  公示された価格を、『指標』として取引を行うよう「努め」なければなりません。
    ※「規準」ではなく、「指標」であることに注意しましょう。
  • 【2】○
    土地鑑定委員会は、毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、基準日における標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示します。
  • 【3】×
    『正常な価格』…土地に建物や地上権などがある場合、建物や地上権などがないものとして、成立する価格をいいます。
  • 【4】○
    不動産鑑定士は、標準地の鑑定評価を行うにあたっては、近傍類地の取引価格や地代等から推定される価格、同じような土地の造成から推定される費用の額を『勘案して』、これを行わなければなりません。

宅建本試験問題 平成20年 問29

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

  • 【1】不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべきこととされている。
  • 【2】土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。
  • 【3】特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
  • 【4】収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。

H20-29 鑑定評価の攻略! 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 地価公示、鑑定評価

正解 2

  • 【1】× 誤り。
    鑑定評価方式の適用 ⇒ 原則:三方式を併用すべき。
  • 【2】○ 正しい。
  • 【3】× 誤り。
    特殊価格 = 文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。本肢は、特定価格の説明となっている。
  • 【4】× 誤り。
    収益還元法 ⇒ 文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。

宅建本試験問題 平成19年 問29

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

  • 【1】不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。
  • 【2】取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。
  • 【3】再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
  • 【4】収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をDCF(Discounted Cash Flow)法という。

H19-29 鑑定評価の攻略! 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 地価公示、鑑定評価

正解 4

  • 【1】○ 正しい。
  • 【2】○ 正しい。
  • 【3】○ 正しい。
  • 【4】× 誤り。
    収益還元法=対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法
    『一期間』 ⇒ 『直接還元法』
    『連続する複数の期間』、『復帰価格』 ⇒ 『DCF法』

宅建みやざき塾 重要過去問題セレクション 宅建業法

宅建本試験問題 平成16年 問30

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  • 【1】Aが、その所有する農地を区画割りして宅地に転用したうえで、一括して宅地建物取引業者Bに媒介を依頼して、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは免許を必要としない。
  • 【2】Cが、その所有地にマンションを建築したうえで、自ら賃借人を募集して賃貸し、その管理のみをDに委託する場合、C及びDは、免許を必要としない。
  • 【3】Eが、その所有する都市計画法の用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに対して反復継続して売却する場合、Eは、免許を必要としない。
  • 【4】Fが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合、Fは、免許を必要としない。

H16-30 免許 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

正解 2

  • 【1】×
    A:宅地+取引(自ら売却)+業(不特定多数の者に対して)
    ⇒免許必要
    ※ 一括して「媒介」を依頼しても、売主のAは買主がみつかるたびに、繰り返し売却することになります。
  • 【2】○
    C:自ら賃貸⇒『取引』にあたらない。
    ⇒宅地建物取引業にあたらない。
    ⇒免許不要。
    D:管理⇒『取引』にあたらない。
    ⇒宅地建物取引業にあたらない。
    ⇒免許不要。
  • 【3】×
    用途地域内の農地⇒宅地
    E:宅地+取引(自ら売却)+業(公益法人に反復継続)
    ⇒免許必要
    ※ 「公益法人」は、○○検定の協会など、多数ありますので、不特定多数の者として扱いましょう。
  • 【4】×
    F:宅地+取引(代理売買)+業(不特定多数の者に対して)
    ⇒免許必要

宅建本試験問題 平成16年 問31

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  • 【1】A社の政令で定める使用人は、刑法第247条(背任)の罪を犯し、罰金の刑に処せられたが、その執行を終えてから3年を経過しているので、A社は免許を受けることができる。
  • 【2】B社の取締役が、刑法第204条(傷害)の罪で懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、猶予期間を満了したが、その満了の日から5年を経過していないので、B社は免許を受けることができない。
  • 【3】個人Cは、かつて免許を受けていたとき、自己の名義をもって他人に宅地建物取引業を営ませ、その情状が特に重いとして免許を取り消されたが、免許取消しの日から5年を経過していないので、Cは免許を受けることができない。
  • 【4】個人Dは、かつて破産手続開始の決定を受け、現在は復権を得ているが、復権を得た日から5年を経過していないので、Dは免許を受けることができない。

H16-31 免許 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

正解 3

  • 【1】×
    背任罪で罰金刑
    ⇒執行を終えてから5年間、宅建業の免許を受けることができません。
    免許ダメ!な人物を政令で定める使用人にする
    ⇒法人も、免許ダメ!
  • 【2】×
    執行猶予期間中 免許ダメ!
    期間満了 直ちに免許OK!
  • 【3】○
    業務停止処分事由に該当+情状が特に重い → 免許取消し
    ⇒取消しの日から5年間、免許ダメ!
  • 【4】×
    破産⇒免許ダメ!
    復権⇒直ちに免許OK!

宅建本試験問題 平成9年 問32

宅地建物取引士資格登録(以下この問において「登録」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  • 【1】甲県知事の登録を受けているAは、甲県知事に対して宅地建物取引士証の交付を申請することができるが、Aの登録及び宅地建物取引士証の有効期間は、5年である。
  • 【2】取引士Bが、取引士として行う事務に関し不正な行為をし、ある年の5月1日から6月間の事務の禁止の処分を受け、同年6月1日に登録の消除の申請をして消除された場合、Bは、同年12月1日以降でなければ登録を受けることができない。
  • 【3】宅地建物取引業者C(法人)が、不正の手段により免許を受けたとして免許を取り消された場合、当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の前日にCの役員であったDは、取消しの日から5年を経過しなければ、登録を受けることができない。
  • 【4】甲県知事の登録を受けているEが、不正の手段により登録を受けたことにより登録の消除の処分を受けた場合でも、当該処分の1年後、転居先の乙県で宅地建物取引士資格試験に合格したときは、Eは、いつでも乙県知事の登録を受けることができる。

H9-32 登録 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

正解 3

  • 【1】×
    士登録 = 一生有効
    士証の有効期間 = 5年
  • 【2】×
    事務禁止処分を受けた者が、自ら登録の消除を申請して登録消除された場合
    ⇒事務禁止期間が満了するまで: 登録×
    本肢:ある年の5月1日から6カ月間事務禁止処分とされた→10月31日まで登録×
    ということは、11月1日から登録を受けることができます。
  • 【3】○
    法人が、不正手段で免許を受けたことにより免許取消処分を受けた
    ⇒その法人の役員:5年間、宅建業の免許、取引士の登録を受けることができません。
  • 【4】×
    不正手段で登録を受けたことにより登録消除処分を受けた
    ⇒5年間、登録×

宅建本試験問題 平成10年 問44

Aが、甲県知事の宅地建物取引士資格登録(以下この問において「登録」という。)を受けている場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、B社及びC社は、いずれも宅地建物取引業者である。

  • 【1】Aが、乙県に自宅を購入し、甲県から住所を移転した場合、Aは、遅滞なく、甲県知事を経由して乙県知事に登録の移転を申請しなければならない。
  • 【2】Aが、乙県に自宅を購入し、甲県から住所を移転した場合、Aは、30日以内に、甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。
  • 【3】Aが、甲県に所在するB社の事務所に従事していたが、転職して乙県に所在するC社の事務所で業務に従事した場合、Aは、30日以内に、甲県知事を経由して乙県知事に登録の移転を申請しなければならない。
  • 【4】Aが、甲県に所在するB社の事務所に従事していたが、転職して乙県に所在するC社の事務所で業務に従事した場合、Aは、遅滞なく、甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。

H10-44 登録の移転と変更の登録 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

正解 4

  • 【1】×
    登録の移転 ⇒ 任意(するもしないも自由)です。
    登録の移転
    ⇒ 登録をしている都道府県以外の都道府県の事務所で仕事をするときにできます。※単なる住所の移転(引越し)ではできません。
  • 【2】×
    住所の変更 ⇒ 遅滞なく、変更の登録 必要。
  • 【3】×
    登録の移転 ⇒ 任意 【義務ではありません!】
  • 【4】○
    仕事をする宅建業者を変更した ⇒ 変更の登録 必要。

宅建本試験問題 平成16年 問43

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が甲県に建築した一棟100戸建てのマンションを、宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)に販売代理を依頼し、Bが当該マンションの隣地(甲県内)に案内所を設置して契約を締結する場合、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

  • 【1】A及びBは当該マンションの所在する場所について、法第50条第1項に規定する標識をそれぞれ掲示しなければならない。
  • 【2】A及びBはその案内所について、それぞれの法第50条第1項に規定する標識に専任の取引士の氏名を記載しなければならない。
  • 【3】Bはその案内所に、業務に従事する者5人につき、専任の取引士を1人置かなければならない。
  • 【4】Bは法第50条第2項で定める届出を、その案内所の所在地を管轄する甲県知事及び甲県知事を経由して国土交通大臣に、業務を開始する10日前までにしなければならない。

H16-43 標識と案内所 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

正解 4

  • 【1】×
    分譲する宅建業者(売主) ⇒ 物件の所在地に、標識を設置
    販売代理の宅建業者    ⇒ 自分で出した案内所に、標識を設置
  • 【2】×
    案内所に設置する標識に、専任の取引士の氏名を記載
    ⇒案内所を自分で出した、販売代理の宅建業者だけ。
  • 【3】×
    案内所等(申込、契約をする)⇒ 専任の取引士:1人以上
  • 【4】○
    専任の取引士を設置する案内所等
    ⇒所在地を管轄する知事、免許権者(大臣のときは、案内所等の所在地を管轄する知事を経由)に対して、業務開始の10日前までに、届け出をしなければなりません。

宅建本試験問題 平成18年 問36

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、取引士に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  • 【1】宅地建物取引業者は、既存の事務所に置かれている成年者である専任の取引士の数が国土交通省令に規定する数を下回ったときは、直ちに、当該事務所を閉鎖しなければならない。
  • 【2】取引士は、法第35条に規定する重要事項の説明を行う際、取引の相手方から請求がない場合でも必ず宅地建物取引士証を提示しなければならない。
  • 【3】宅地建物取引業者は、自ら売主として締結した建物の売買契約の相手方が宅地建物取引業者であっても、法第37条の規定に基づき交付すべき書面に取引士をして記名押印させなければならない。
  • 【4】取引士は、法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記名押印することが必要とされており、建物の貸借の媒介であってもこれを省略することはできない。

H18-36  取引士 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

正解 1

  • 【1】×
    専任の取引士が不足⇒2週間以内に、必要な措置(Ex.補充)
  • 【2】○
    重要事項の説明⇒取引士証を提示(相手方の請求がなくても)
  • 【3】○
    宅建業者は、取引士が記名押印をした37条書面を、遅滞なく相手方に交付しなければなりません。宅建業者間取引においても必要です。
  • 【4】○
    建物の貸借の媒介 ⇒ 35条の重要事項説明書 必要。

宅建本試験問題 平成11年 問38

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  • 【1】Aが有価証券を営業保証金に充てるときは、国債証券についてはその額面金額を、地方債証券又はそれら以外の債券についてはその額面金額の百分の九十を有価証券の価額としなければならない。
  • 【2】Aは、取引の相手方の権利の実行により営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、甲県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければならない。
  • 【3】Aが販売する宅地建物についての販売広告を受託した者は、その広告代金債権に関し、Aが供託した営業保証金について弁済を受ける権利を有する。
  • 【4】Aが、営業保証金を金銭と有価証券で供託している場合で、本店を移転したため最寄りの供託所が変更したとき、Aは、金銭の部分に限り、移転後の本店の最寄の供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。

H11-38 営業保証金 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

正解 2

  • 【1】× 有価証券の評価
    ⇒ 国債 = 額面どおり(100%)
    地方債、政府保証債 = 90%
    その他の有価証券 = 80%
  • 【2】○ 還付により、営業保証金が不足
    ⇒免許権者から、不足の通知を受けた日から、2週間以内に供託。
  • 【3】×
    広告代金債権、内装工事代金債権 ⇒ 還付を受けることはできません。
  • 【4】×
    保管替えの請求 ⇒ 金銭のみで供託している場合だけ!
    有価証券を含む供託 ⇒ 保管替えの請求はできません。

宅建本試験問題 平成15年 問42

宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に加入している宅地建物取引業者Aに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  • 【1】Aは、自己所有の宅地を宅地建物取引業者Bに売却する場合、売買契約が成立するまでの間に、Aが保証協会の社員である旨の説明は行わなくてもよい。
  • 【2】Aと宅地建物取引業に関し取引をした者が、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは、保証協会の認証を受けるとともに、必ず保証協会に対し還付請求をしなければならない。
  • 【3】Aが、支店を廃止し、Aの弁済業務保証金分担金の額が政令で定める額を超えることとなった場合で、保証協会が弁済業務保証金分担金をAに返還するときは、弁済業務保証金に係る還付請求権者に対し、一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告をする必要はない。
  • 【4】Aは、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を本店のもよりの供託所に供託しなければならない。

H15-42 保証協会 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

正解 3

  • 【1】×
    相手が宅建業者であっても、契約が成立するまでに、供託所等の説明をしなければなりません。
  • 【2】×
    保証協会の認証 ⇒ 供託所に還付請求
  • 【3】○
    保証協会の社員が一部の事務所を廃止
    ⇒分担金の返還:公告 不要
  • 【4】×
    保証協会の社員の地位を失った
    ⇒1週間以内に、営業保証金を供託。

宅建本試験問題 平成10年 問45

宅地建物取引業者Aが、Bの所有する宅地の売却の依頼を受け、Bと媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  • 【1】媒介契約が専任媒介契約以外の一般媒介契約である場合、Aは、媒介契約を締結したときにBに対し交付すべき書面に、当該宅地の指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。
  • 【2】媒介契約が専任媒介契約(専属専任媒介契約を除く。)である場合、Aは、契約の相手方を探索するため、契約締結の日から5日(休業日を除く。)以内に、当該宅地につき所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
  • 【3】媒介契約が専任媒介契約である場合で、指定流通機構への登録後当該宅地の売買の契約が成立したとき、Aは、遅滞なく、登録番号、宅地の取引価格及び売買の契約の成立した年月日を当該指定流通機構に通知しなければならない。
  • 【4】媒介契約が専属専任媒介契約である場合で、当該契約に「Aは、Bに対し業務の処理状況を10日ごとに報告しなければならない」旨の特約を定めたとき、その特約は有効である。

H10-45 媒介契約 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

正解 3

  • 【1】×
    一般媒介 ⇒ 媒介契約書に、指定流通機構への登録に関することを記載
    ※一般媒介は盲点になりやすいので、この機会に確認しておきましょう。
  • 【2】×
    指定流通機構への登録期間
    専任媒介  ⇒ 7日以内(休業日を除く)
    専属専任媒介 ⇒ 5日以内(休業日を除く)
  • 【3】○
    指定流通機構に登録した物件の売買契約が成立したとき
    ⇒宅建業者は、遅滞なく、登録番号、物件の取引価格及び売買等が成立した年月日を指定流通機構に通知しなければなりません。
  • 【4】×
    専属専任媒介 ⇒ 業務の処理状況を1週間に1回以上報告
    専任媒介  ⇒ 業務の処理状況を2週間に1回以上報告
    ※この規定に反する特約は無効

宅建本試験問題 平成17年 問38

宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  • 【1】当該マンションの管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、その商号又は名称)、住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地)及び委託された業務の内容を説明しなければならない。
  • 【2】建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。
  • 【3】建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
  • 【4】敷金の授受の定めがあるときは、その敷金の額、契約終了時の敷金の精算に関する事項及び金銭の保管方法を説明しなければならない。

H17-38 重要事項の説明 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

正解 3
まず、『貸借』であることを確認する。

  • 【1】×
    区分所有建物の管理の委託を受けている者の氏名および住所
    ⇒重要事項として説明必要。
    ※委託された業務の内容 → 説明しなくてよい。
  • 【2】×
    容積率、建ぺい率、用途規制
    ⇒建物の貸借では説明不要。
    Hint:もうすでに建てられているマンションを借りるとき、マンションの下の土地にどんな建物を建てられるかは重要ではありませんね。
  • 【3】○
    貸借なので、『専有部分の用途その他の利用の制限』
    規約の定めがある ⇒ 説明必要。
  • 【4】×
    敷金などの精算 ⇒ 説明必要
    ※金銭の保管方法(タンスのなか、銀行に預金など)
    → 説明しなくてもよい。

宅建本試験問題 平成17年 問39

売主A、買主Bの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Cが媒介をした場合の次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)に違反しないものはどれか。

  • 【1】Cは、取引士をして法第35条に基づく重要事項の説明(以下この問において「重要事項説明」という。)を行わせたが、AとBの同意があったため、法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面(以下この問において「契約書面」という。)を交付しなかった。
  • 【2】Cの従業者である取引士がBに対して重要事項説明を行う際に、Bから請求がなかったので、宅地建物取引士証を提示せず重要事項説明を行った。
  • 【3】Cは、AとBとの契約が成立したので、取引士に記名押印させ、AとBに対して契約書面を交付したが、両者に対して書面に記載された事項を説明しなかった。
  • 【4】AとBどちらからも、早く契約したいとの意思表示があったため、Cは契約締結後に重要事項説明をする旨AとBの了解を得た後に契約を締結させ、契約書面を交付した。

H17-39 取引士の事務 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

正解 3

  • 【1】違反する。宅建業者は、契約成立後、遅滞なく37条書面を交付しなければなりません。※同意があっても省略はできません。
  • 【2】違反する。重要事項の説明 ⇒ 請求がなくても、必ず、取引士証を提示する。
  • 【3】違反しない。37条書面は、交付の義務がありますが、説明をする必要はありません。
  • 【4】違反する。契約が成立するまでに,重要事項を説明しなければなりません。

宅建本試験問題 平成17年 問41

宅地建物取引業者Aが自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと土地付建物の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の2の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  • 【1】BがAのモデルルームにおいて買受けの申込みをし、Bの自宅付近の喫茶店で売買契約を締結した場合は、Bは売買契約を解除することができない。
  • 【2】BがAの事務所において買受けの申込みをした場合は、売買契約を締結した場所がAの事務所であるか否かにかかわらず、Bは売買契約を解除することができない。
  • 【3】Bがホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、当該場所において売買契約を締結した場合、既に当該土地付建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合でも、Aが法第37条の2に規定する内容について書面で説明していないときは、Bは当該契約を解除することができる。
  • 【4】Bがレストランにおいて買受けの申込みをし、当該場所において売買契約を締結した場合、Aが法第37条の2に規定する内容について書面で説明し、その説明の日から起算して8日を経過した場合は、Bは当該契約を解除することができない。

H17-41 クーリング・オフ 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

正解 3

  • 【1】○
    申込みと契約の場所が異なる ⇒ 申込みの場所で判断する
    モデルルーム(土地に定着する案内所)⇒クーリング・オフできない
  • 【2】○
    事務所で申込み ⇒ クーリング・オフできない
  • 【3】×
    引渡し + 代金の全部を支払った ⇒クーリング・オフできない
  • 【4】○
    書面で告げ、8日を経過 ⇒ クーリング・オフできない

宅建本試験問題 平成9年 問41

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結した場合の瑕疵担保責任(以下この問において単に「担保責任」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、建物の引渡しの日は、契約締結の日の1月後とする。

  • 【1】「Aが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から2年間とし、Bは、その期間内に、契約を解除することはできないが、損害賠償を請求することができる」旨の特約は無効である。
  • 【2】「建物に隠れた瑕疵があった場合でも、その瑕疵がAの責めに帰すものでないとき、Aは担保責任を負わない」旨の特約は有効である。
  • 【3】「Aが担保責任を負う期間は契約締結の日から2年間とし、Bは、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」旨の特約は有効である。
  • 【4】「Aが担保責任を負う期間は建物引渡しの日から1年間とする」旨の特約は無効であり、Aは、引渡しの日から2年間担保責任を負う。

H9-41 瑕疵担保責任 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

正解 1

  • 【1】○
    Bが解除ができない旨の特約は、買主に不利なので無効。
  • 【2】×
    民法上の瑕疵担保責任は、売主に故意過失がなくても発生します
    ⇒これよりも、買主に不利となる特約なので無効です。
  • 【3】×
    宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない者が買主になる場合
    ⇒瑕疵担保責任の期間:引渡しから2年 とできます。
    しかし、契約から2年間では、契約の1月後の引渡しから1年11ヶ月となり、買主に不利な特約として無効です。
  • 【4】×
    特約が無効 ⇒ 民法のルールどおり
    「知ったときから1年間」となります。

宅建本試験問題 平成20年 問41

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、買主Bとの間で締結した売買契約に関して行う次に記述する行為のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反するものはどれか。

  • 【1】Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、200万円を手付金として受領した。
  • 【2】Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に700万円を手付金として受領した。
  • 【3】Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じた上で、1,500万円を手付金として受領した。
  • 【4】Aは、宅地建物取引業者であるBとの間で建築工事が完了した建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に2,500万円を手付金として受領した。

H20-41 手付の額の制限、保全措置 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

正解 2

宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない者が買主になる場合
□手付金 ⇒ 代金の2割まで ※違反すると、越えた部分だけ無効。
◇手付金等を受領するのに保全措置が必要となるのは、次の場合です。
未完成物件 ⇒ 代金額の5% と 1,000万円 を比べて小さいほうの額を超えるとき
完成物件  ⇒ 代金額の10% と 1,000万円 を比べて小さいほうの額を超えるとき

  • 【1】違反しない。受領した手付金は、250万円
    □手付金 代金額5,000万円の2割=1,000万円 【OK!】
    ◇未完成物件 → 代金額5,000万円の5%=250万円 と 1,000万円を比べて小さいほうは250万円。【保全措置不要!】
  • 【2】違反する。受領した手付金は、700万
    □手付金 代金額5,000万円の2割=1,000万円 【OK!】
    ◇完成物件 → 代金額5,000万円の10%= 500万円 と 1,000万円を比べて小さいほうは500万円。【保全措置必要!】
  • 【3】違反しない。受領した手付金は、1,500万円
    □手付金 代金額1億円の2割=2,000万円 【OK!】
    ◇未完成物件 → 代金額1億円の5%= 500万円 と 1,000万円を比べて小さいほうは500万円。【保全措置必要→講じている】
  • 【4】違反しない。買主B=宅建業者 ⇒ 8種制限の適用なし!
    ☆宅建本試験では、買主が宅建業者かどうか注意深く読み取りましょう!

宅建本試験問題 平成18年 問43

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が、宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この場合の取引の関係者は、A、B及びCのみとする。

  • 【ア】Aは、BからB所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、Cを買主として代金3,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬として、126万円を受領した。
  • 【イ】Aは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、Cを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬30万円のほかに、Bの特別の依頼による広告に要した実費10万円を受領した。
  • 【ウ】Aは、貸主B及び借主Cとの間で建物の貸借の媒介契約を締結し、その1か月後にBC間の建物の貸借契約を成立させたことの報酬として、B及びCそれぞれから建物の借賃の1月分ずつを受領した。
  • 【1】ア、イ
  • 【2】ア、ウ
  • 【3】イ、ウ
  • 【4】ア、イ、ウ

H18-43 報酬 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

★2014年4月より、消費税率が8%になります(改正点)。YouTube動画講義中の消費税は8%と置き換えて計算してください。近日、講義は差し替えます。

正解 1

  • 【ア】違反しない。
    基本計算式(売買の媒介): 3% + 6万円
    代理 ⇒ 基本計算の2倍までOK!
    3,000万円 × 3% + 6万円 =96万円
    96万円 ×2(代理) =192万円
    最後に、消費税8%
    192万円 × 1.08 = 207.36万円 【Aの報酬上限額】
  • 【イ】違反しない
    基本計算式(売買の媒介): 3% + 6万円
    1,000万円 × 3% + 6万円 = 36万円
    最後に、消費税8%
    36万円 × 1.08 = 38.88万円 【Aの報酬上限額】
    また、この報酬とは別に、依頼者の特別の依頼による広告に要した費用は受領できます。
  • 【ウ】違反する。
    建物貸借の媒介 ⇒ 賃貸人、賃借人から『合計で』、
    借賃の1ヵ月分(とその消費税相当額8%)を受領できます。

違反しないものは、アとイなので、1が正解です。

宅建本試験問題 平成19年 問38

宅地建物取引業者Aの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  • 【1】Aは、実在しない宅地について広告又は虚偽の表示を行ってはならないが、実在する宅地については、実際に販売する意思がなくても、当該宅地の広告の表示に誤りがなければ、その広告を行うことができる。
  • 【2】Aは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に売却する場合、建築基準法第6条第1項の確認を受ける前において、当該マンションの売買の広告及び売買契約の締結のいずれもすることはできない。
  • 【3】都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について、Bが開発行為を行い貸主として貸借をしようとする場合、Aは、Bがその許可を受ける前であっても、Bの依頼により当該宅地の貸借の広告をすることができるが、当該宅地の貸借の媒介をすることはできない。
  • 【4】Aは、都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について開発行為を行いCに売却する場合、Cが宅地建物取引業者であれば、その許可を受ける前であっても当該宅地の売買の予約を締結することができる。

H19-38 広告契約時期の制限 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

正解 2

  • 【1】×
    実際に販売する意思のない物件の広告
    ⇒おとり広告なので、できない。
  • 【2】○
    未完成物件(宅地造成、建物建築の工事完了前)
    ⇒開発許可、建築確認などの後でなければ、広告、売買・交換の契約をすることができません。
    ※貸借の契約はできるので注意
  • 【3】×開発許可を受ける前
    ⇒貸借の媒介(契約)…できる ※これは注意しましょう!
    貸借の広告…できない
  • 【4】×開発許可を受ける前
    ⇒売買の予約(契約)…できない
    ※宅建業者同士の取引で適用されないのは、自ら売主8種制限だけ!

宅建本試験問題 平成18年 問45

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  • 【1】Aが、乙県の区域内の業務に関し乙県知事から受けた業務停止の処分に違反した場合でも、乙県知事は、Aの免許を取り消すことはできない。
  • 【2】Aが、乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合でも、甲県知事は、Aに対し業務停止の処分をすることはできない。
  • 【3】Aが、甲県の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合で、情状が特に重いときであっても、国土交通大臣は、Aの免許を取り消すことはできない。
  • 【4】Aの取締役が宅地建物取引業の業務に関し、建築基準法の規定に違反したとして罰金刑に処せられた場合、甲県知事は、Aに対して必要な指示をすることができる。

H18-45 監督 罰則 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

正解 2

免許権者 業務地の知事
指示処分
業務停止処分
免許取消処分 ×
  • 【1】○
    免許取消処分 ⇒ 免許権者のみ
  • 【2】×
    免許権者 ⇒ 指示処分に従わない宅建業者に対して、業務停止処分ができます。
  • 【3】○
    免許取消処分 ⇒ 免許権者のみ
  • 【4】○
    免許権者 ⇒ 必要な指示(指示処分)ができます。

宅建本試験問題 平成24年 問45

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵(かし)担保責任保険契約の締結(以下この問において「資力確保措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  • 【1】自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、当該住宅を引き渡した日から3週間以内に、その住宅に関する資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
  • 【2】自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
  • 【3】住宅販売瑕疵(かし)担保責任保険契約は、新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が住宅瑕疵(かし)担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の売買契約を締結した日から5年間、当該住宅の瑕疵(かし)によって生じた損害について保険金が支払われる。
  • 【4】新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が、住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託をした場合、買主に対する当該保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明は、当該住宅の売買契約を締結した日から引渡しまでに行わなければならない。

H24-45 住宅瑕疵担保履行法 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 宅建業法

正解 2

  • 【1】×
    『基準日から』3週間以内に届け出。
  • 【2】○
    供託、届出をしないと、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後、原則として、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結できなくなる。
  • 【3】×
    保険金が支払われる期間は,引渡しから10年以上。
  • 【4】×
    住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地等
    ⇒売買契約を締結するまでに、書面を交付して説明。

宅建みやざき塾 重要過去問題セレクション 5問免除

宅建本試験問題 平成21年 問46

独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  • 【1】機構は、民間金融機関が貸し付けた住宅ローンについて、住宅融資保険を引き受けることにより、民間金融機関による住宅資金の供給を支援している。
  • 【2】機構は、民間金融機関が貸し付けた長期・固定金利の住宅ローンについて、民間保証会社の保証を付すことを条件に、その住宅ローンを担保として発行された債券等の元利払いを保証する証券化支援事業(保証型)を行っている。
  • 【3】機構は、貸付けを受けた者が経済事情の著しい変動に伴い、元利金の支払が著しく困難となった場合には、一定の貸付条件の変更又は元利金の支払方法の変更をすることができる。
  • 【4】機構は、高齢者が自ら居住する住宅に対して行うバリアフリー工事又は耐震改修工事に係る貸付けについて、毎月の返済を利息のみの支払とし、借入金の元金は債務者本人の死亡時に一括して返済する制度を設けている。

H21-46 住宅金融支援機構 コンパクト解説版 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 5問免除

H21-46 住宅金融支援機構 しっかりと理解できる解説版 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 5問免除

正解 2

  • 【1】○
    『基準日から』3週間以内に届け出。
  • 【2】×
    証券化支援事業(保証型)
    ⇒ 民間保証会社の保証を付すことを条件にしていない。
  • 【3】○
  • 【4】○

宅建本試験問題 平成13年 問47

宅地建物取引業者Aが行う広告に関する次の記述のうち,不当景品類及び不当表示防止法 (不動産の表示に関する公正競争規約を含む。) の規定によれば,正しいものはどれか。

  • 【1】Aは,建物の売買の媒介を依頼されたところ,当該建物は工事完成後10ヵ月が経過しているものの居住の用に供されたことがなかったので,当該物件を新築物件として販売広告してもよい。
  • 【2】Aは,駅から160mの距離にある宅地を,代理により売却するに当たり,「駅より徒歩2分,立地条件は万全です。」 と販売広告してもよい。
  • 【3】Aは,自社所有の10区画の宅地の販売に当たり,インターネットを利用する方法で1ヵ月を販売期間とする旨の広告をしたところ,販売開始1週間で8区画を売却したが,販売期間中の表示の一貫性を考慮し表示の更新は行わなくてもよい。
  • 【4】Aは,工事中の建物をインターネットを利用する方法で販売広告するに当たり,他の建物の写真であっても当該建物と外観が類似するものであれば,他の建物の写真である旨明示することなく使用してもよい。

H21-46 住宅金融支援機構 コンパクト解説版 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 5問免除

正解 1

  • 【1】○
    『新築』=①『建築後1年未満』+②『居住の用に供されたことがない』
  • 【2】×
    徒歩による所要時間 ⇒ 『道路距離80m』=1分間
    「万全」などの用語 ⇒ 裏付ける合理的な根拠がないと,断定的に使用できない
  • 【3】×
    広告の表示内容に変更があった ⇒ 速やかに修正,取りやめ。
  • 【4】×
    建物が未完成の場合
    ⇒規模,形質及び外観が同一の他の建物の外観写真を用いてよい。
    ※その写真が他の建物のものである旨を,写真に接する位置に明示

宅建本試験問題 平成20年 問49

土地の形質に関する次の記述のうち,誤っているものはどれか。

  • 【1】地表面の傾斜は,等高線の密度で読み取ることができ,等高線の密度が高い所は傾斜が急である。
  • 【2】扇状地は山地から平野部の出口で,勾配が急に緩やかになる所に見られ,等高線が同心円状になるのが特徴的である。
  • 【3】等高線が山頂に向かって高い方に弧を描いている部分は尾根で,山頂から見て等高線が張り出している部分は谷である。
  • 【4】等高線の間隔の大きい河口付近では,河川の氾濫により河川より離れた場所でも浸水する可能性が高くなる。

H20-49 等高線 土地 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 5問免除

正解 3

  • 【1】○
    等高線 = 地図上,平均海面から高さの等しい点を結んだ線
    等高線の密度が高い (線の間隔が狭い) ⇒ 傾斜が急
    密度が低い (線の間隔が広い) ⇒ 傾斜は緩やか
  • 【2】○
    扇状地 ⇒ 地図上で,扇形(同心円状)に等高線の間隔が広くなっていく部分
  • 【3】×
    「等高線が山頂に向かって高い方に弧を描いている部分」⇒「谷」
    「山頂からみて等高線が張り出している部分」⇒「尾根」
  • 【4】○
    等高線の間隔が大きい ⇒ 平坦な地形
    河川が氾濫した場合,平坦な地形ほど広範囲に水がたまりやすいので,等高線の間隔の大きい場所では,河川より離れた場所でも浸水しやすい。

宅建本試験問題 平成18年 問49【改題】

木造の建築物に関する次の記述のうち,誤っているものはどれか。

  • 【1】木造の外壁のうち,鉄網モルタル塗その他軸組が腐りやすい構造である部分の下地には,防水紙その他これに類するものを使用しなければならない。
  • 【2】構造耐力上主要な部分に使用する木材の品質は,節,腐れ,繊維の傾斜,丸身等による耐力上の欠点がないものでなければならない。
  • 【3】2階建ての木造建築物の土台は,原則として,基礎に緊結しなければならない。
  • 【4】はり,けたその他の横架材の中央部附近の下側に耐力上支障のある欠込みをする場合は,その部分を補強しなければならない。

H18-49 欠込み 建物 宅建みやざき塾 重要過去問題解説講義 5問免除

正解 4

  • 【1】○
    木材は,水分を含むと腐りやすい。
  • 【2】○
  • 【3】○
    土台は,基礎に緊結しなければならない。ただし、延べ面積が50m²以内の東屋等の例外がある。
  • 【4】×
    はり、けたその他の横架材
    ⇒中央部附近の下側に耐力上支障のある欠込みをしてはならない。


※平成18年度宅建試験出題時は、次の通り。
3 2階建ての木造建築物の土台は,例外なく,基礎に緊結しなければならない。
⇒×(正解は3と4となった)